“国五条”利好房地产信托 存量风险降低

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“国五条”利好房地产信托 存量风险降低

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     “国五条”中关于二手房转让所得征收20%个税震动房地产市场交易格局的同时，房地产信托也间接受其影响。业内普遍认为，征收二手房所得税将在短期内刺激房地产信托的发行，并使存量产品出现风险的可能性降低。

    2013年2月20日，国务院常务会议通过《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》（国办发〔2013〕17号，以下简称17号文），确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，被称为新“国五条”，旨在要求各地从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。在17号文中，被讨论最多的措施是对二手房征收个人所得税，即文件中规定的“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

    有分析师认为，自2011年下半年来，房地产信托的发售及兑付问题就一直受到市场各方的重视。每一次房产新政都影响着市场对房地产信托的判断，如果“十一条”使商业银行收紧了开发贷款，把房地产开发商的融资需求赶到信托市场上，又如“国八条”短期内减少了购买需求，使得开发商现金回笼缓慢，部分房地产信托兑付出现问题。此次二手房新政，也将对房地产信托造成较大影响。

    从短期来看，二手房价格上涨，将会把购房者引致一手房市场，引起一手房市场的价涨量增。而目前房地产信托的项目，均是在建楼盘，也就是一手房项目，这将增加房地产项目的现金回流，从而降低房地产项目的风险。从这个意义出发，短期内，二手房税收新政会利好房地产信托，具体表现为房地产信托成立数量上升，存量产品出现风险的可能性降低。

    事实上，多家机构的统计数据发现房地产信托近期已经出现抬头之势，用益信托2月份数据显示，随着基础产业类业务的减少，房地产信托再次探头，在信托公司寻找到其他新的业务增长点之前，房地产信托业务再次成为信托公司业务开展的重点，2月份共成立房地产信托52款，募集资金162.95亿元，占总成立规模的33.98%，高于上个月29.49%的占比，而与去年22%-23%左右占比相比，更是显著增加。从1-2月的成立数据来看，房地产信托取代去年的基础产业信托重登融资榜首，且仍呈上涨态势，前两月共成立119款房地产信托，募集资金347.24亿元，占总成立规模的31.19%，较去年全年21.83%的占比有较大提升。

    诺亚财富研究报告指出，2月份房地产信托为信托的主要投资领域。尽管房地产调控依然持续且随着“国五条”细则出台有加剧之势，但房地产作为固定资产投资的支柱没有根本改变，在保增长的大原则下，2013年房地产销售与投资有望复苏，房地产信托作为资金供给渠道之一，其规模与占比下降的趋势已经结束，未来可能有升高，但很难回到2011年的水平。