侠客岛：打着飞的去重庆炒房？别闹了

橘梨

重庆的房市，最近一直为舆论热切关注。
这不，昨天（1月11日）夜里，重庆市国土房管局就连夜发声：“欢迎各地有识之士来重庆安家置业，但是坚决反对来’炒房’牟利”，并采取了三项措施进行遏制。
在“打着飞的去重庆买房”等流言背后，重庆的房地产市场，到底发生了什么？
渐热

我们可以回顾一下这一波重庆楼市逐渐为外界关注的过程。
去年12月，万科总裁郁亮在接受人民日报独家专访时，称“房价过快上涨也会带来不少问题，最理想的是像重庆那样，每年房价都涨一点，但低于居民收入水平的增速，这也是所有人都愿意看到的”。
12月29日，黄奇帆卸任重庆市长。网上流传的卸任感言中有这么一句话，“重庆房价会一直缓涨，五年内翻番”。
去年12月26日至今年1月1日，一周内，据统计，重庆楼市的成交量超过去年2月和7月全月的成交量，甚至有媒体报道，有外地人“打着飞的”去重庆买房。
重庆官方的反应也很快，半个月内5次发声，并下发文件，“严格预售方案备案、加强备案价格审查、严格预售方案变更和严格预售方案执行”。
清流

若以2001年至2016年为一个周期，在此期间，重庆房价，大约由每平方米2000多元，上涨至8000多元。
同周期内，据机构统计，北京均价从每平方米不到5000元，上涨至接近4万元（2016年12月，北京新建商品住房成交均价为3.82万元/平方米）。类似的，环视周围，比比皆是。
也无怪乎世人皆称，重庆楼市为“业界清流”。很巧，这个周期，也正是黄奇帆执政重庆的周期。
如何做到？人称黄市长调控房地产有三宝：增供应、控价格、强保障。
土地供应上，重庆的国土面积为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍，管够；外加地票制度加持，保证了土地市场的良性流动。价格上，黄市长公开提出，土地的价格不能超过房价成本的35%。保障上，修建大面积的廉租房、公租房，大大冲淡对商品房的需求。
然而元旦前一周的成交量猛增，不但把重庆拱上头条，更让人有些看不懂。清流为何变泥石流？说好的“最理想”呢？
爆红

岛妹连线重庆的朋友，获得了当地的一些消息：早在黄市长离任前，民间已在流传“重庆房价将涨”的说法。近期，北京的朋友纷纷来咨询，有的一边丢“打飞的去重庆买房”的新闻链接给她，一边问重庆房价是不是真的要猛涨；还有外地的中产朋友，也在四处托当地人咨询重庆的学区房。
涨得慢，对百姓而言是好事。岛妹从重庆的朋友处得到佐证，她家的装修师傅从农村进市里务工，如今已在重庆买下两套房，贴瓷砖的师傅也买了两套房，还有一穷二白来到重庆的朋友，凭自己的奋斗买了三套房。
对于投资客而言，从目前这拨行情来看，重庆很像一块政府严格管控下的“价值洼地”。趁着换届，也许能实现一轮补涨，甚至快速溢价。毕竟，过去五年，重庆GDP增长了98%，居民人均收入增长了55%，而房价，却只涨了12%。
然而，有专家及当地房产人士认为，库存大仍然是事实，消纳当前的库存，还需要多费功夫。加上当地整体土地供应充足，短期内上涨空间有限。
黄奇帆此前就说过，2002年到2003年，重庆一次性储备了40多万亩地，市政府计划20年内每年只开发5%，一年最多用2万亩。照此计算，到2023年，重庆的土地供应仍会充足。
因此，对于重庆的这轮爆红，岛妹也持保留意见。
可以看到，现在各种打听、咨询重庆房产的朋友，有不少是被“打飞的去买房”的新闻吸引，由此互相传染、模仿；对于重庆楼市的判断，有多少是出于价值投资的理性考量，又有多少出于脑子一热的一窝蜂，很难说。至于那些流传的小道消息、“卸任感言”，真实性究竟有几分？会不会是庄家趁严格管控的市长换届，将重庆房价炒向高位而设下的局？
重庆的官方也印证了岛妹的判断：“极少数唯利是图、缺乏社会责任感的企业和个人，企图通过编造和传播虚假信息进行舆论炒作，实现房价快速上涨牟取暴利，引起市外少数企图炒房者的跟风，以及市内购房者的担忧”。
北京

重庆的房价是“不一定大涨”，北京的房价却是“不让涨”了。
自中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，且“要落实地方政府主体责任”以来，作为一线热点城市的北京，上个月，市委书记郭金龙和市委副书记、代市长蔡奇(微博)先后谈及房价。
其中的表态，明确又令人瞩目：“确保明年（2017年）房价环比不增长”。
在2016年12月底的北京市委全会上，郭金龙直言：“房价已经过高，积累了风险，而且增加了社会焦虑，也是对城市可持续发展与和谐稳定的巨大挑战”；
而在调研中，蔡奇则提出，“加大普通商品住房供给力度，确保明年房价环比不增长”，要“以建立购租并举住房制度为主要方向”，把“租房住”作为实现住有所居的重要手段。
和此前相比，这样的表态变化不可谓不大。
例如，2015年年末的北京市委十一届九次全会，时任市长王安顺在部署2016年重点工作时，提到了京津冀、创新驱动、优化城市格局等词，但并未提及房价；
2016年底的这一次，不但多次提及房价，“加强房地产市场调控”更被置于下一年重点工作的第三位，仅次于疏解非首都功能、培育新发展动力两项。
政府的重视不言自明，其目标、手段也显而易见。
目标很简单，“住有所居”。在这一项中，北京重点提到的是土地市场的关键要素：“要合理增加住宅用地供应，从源头稳定市场预期”。手段，则是“建立购租并举的住房制度”。首先是“加大普通商品住房供给力度”，满足“购”的需求；而包括定向安置房、公租房、自住型商品房等“三房”在内，则是要做好住房保障工作。言下之意，人人有房住≠人人有住房。
焦虑

房子从普通的容身之所，摇身一变成为国民投资爱宠，究竟是谁赋予其魔性？对于这一点，岛妹此前曾分析过。如今，中央明确定位——“房子是用来住的，不是用来炒的”，要还房子以自住的本来面目，这又意味着什么？
其实，在如今的中国，房子不仅被赋予了炒作增值的经济意义，还被赋予了太多社会意义，诸如“自身价值”、“社会地位”、“资产证明”等。
政府能提供的保障，只是满足生理需求的底线，以解决群众的基本住房需求为出发点；但人们早已对房子赋予了诸多意义，而大多数一二线城市的土地供应有限、热点城市房产有限，房子自然奇货可居。
房价走高，大批热钱进入炒作，资金杠杆逐级增加，必然会累积风险。眼看着房价越涨越高，而工资涨幅远远跟不上，想买房的刚需也就越来越焦虑——对此，郭金龙说得没错，房价已经过高，积累了风险，而且增加了社会焦虑，也是对城市可持续发展与和谐稳定的巨大挑战。
其实，解决居住的基本需求不难，重庆大面积建设保障房的做法已经取得了成效：大量覆盖大学生、农民工群体，稀释了刚性需求。
北京下一步的重点也在于此，帮你把房价叫停在这儿，买得起产权的可以买，买不起产权的可以申请保障房或者租房。
配套

关键是，要还原房子原本的意义，就得剥离附着在其身上的多余属性，多管齐下。要化解社会焦虑，恐怕也不能仅仅靠调控房地产市场，更需要统筹改革。
从目前来看，投资房产的专业门槛低、增值快，因为没有对个人征收房地产税，流动性也较强。对于普通人来说，这么理想的投资品，还能在国内找到更好的替代吗？因此，要满足资产的安全需求，还得加快完善和健全多层次资本市场，畅通多种理财渠道，切实保护中小投资者利益。
而如果要满足爱和归属感的需求，还得先想想，为什么“没房免谈”成了越来越多丈母娘对未来女婿一票否决的铁律？
可怜天下父母心，没有自己的房子，意味着未来生活很可能要受苦。这种苦既包括要常看房东脸色，动辄搬家，或者为涨房租而急扯白脸，还有对潜藏于房子背后的公共服务资源的考量。
其实，“没房免谈”的背后，显然还有机制上的不到位。单说租房，目前国家对承租人合法权益的保护力度不够，房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金等现象频出，导致住房租赁期限短、房客常搬家，可谓麻烦重重。
所以，“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”的提法，真是极有必要。
促进房地产市场，单一短效之策只治标，按下葫芦又浮起瓢，只有全面长效之策才治本。重庆楼市多年的静水流深与最近几周的爆红，更让人清晰地看到，监管层略有松动或者只是有松动的蛛丝马迹，很快就有人疯狂起来，而且这种疯狂极易传染至周边的焦虑人群。
因此，房市调控的定力与能力，不可或缺；基础性制度和长效机制，也亟待补上。

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