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楼市的钱进不了股市 拦资“大坝”已建成
每日经济新闻 2016-10-24 11:24
[摘要]一时间，楼市与股市的资金“跷跷板效应”又被疯传，股市上的一些所谓的“敏感人士”也开始发表言论，认为调控创造了机会，楼市资金将向股市流动了。
自国庆节前后，楼市调控新政袭入全国多城，楼市温度逐渐有所减弱。
一时间，楼市与股市的资金“跷跷板效应”又被疯传，股市上的一些所谓的“敏感人士”也开始发表言论，认为调控创造了机会，楼市资金将向股市流动了。
但资金从楼市撤出，就一定会进入股市吗?
谁说不是楼市就是股市!
且不说楼市，当今虽然还是资产荒阶段，但可投资的领域也不止股市。
银行理财作为今年较稳健的投资方式，不少理财分析师都认为，在资产配置上，适宜购买中长期理财产品，提前锁定高收益，是目前最优的策略配置。
此外，“2016年普通投资者的大类资产配置，应该有50%配置在货币基金、债券基金、黄金资产等相对回报稳定的品种上，以减少组合的风险。”南方基金首席策略分析师杨德龙建议。
所以，资金从股市溢出，就一定流入股市的理论本身就不太成立。更何况，调控之下资金真的就能立即从楼市流出?
国家统计局数据显示，今年1-8月我国货币供应量M1增长率超25%，而过去几年这一数值仅在15%左右，只有2009年“4万亿”政策落地的时候，M1增长率超出过30%。
而从贷款的结构来看，1-8月企业贷款下降了13%，个人居民中长期贷款却大幅增长了90%(个人中长期贷款在全部贷款的占比从22%增长到了40%)。
很显然，增加的货币都通过个人购房贷款进入到了楼市。这笔资金规模很大，而且并非流动性很强的纯投机性资金，不可能一两个月就能流出楼市。
楼市正在“亮剑”
即使放在调控的背景下，部分城市的住宅市场受抑制，但商业地产并未受调控影响。
相反，福建、四川(楼盘)、昆明(楼盘)等地都出台了“商改住”的相关政策，福建的政策中，还充分鼓励购买商业办公用房——“凡购买五城区新建商业办公房地产的，由财政按所缴契税等额给予补贴”。
实际上，这和商业地产的大库存现状有关。国家统计局数据显示，今年1-8月全国商业办公用房待售面积达到1.55亿平，同比增长22.2%;全国不少城市商业办公用房可售周期已达50个月左右。
去库存是当前房地产市场调控的主要任务，化解商业地产的库存、鼓励资金流入商业地产，似乎大势所趋。
种种迹象表明，商业地产的机遇似乎再次来临。
但一直以来，商业地产由于投资大、回报周期长、资金依赖度大大高过住宅，目前国内很多开发商的融资模式又较为单一、模式传统。
“所以现在商业地产的大库存、低周期现状，不是因为潜力不够，而是结构和方式的问题。一些二三线城市商业供应过剩，其实是一种市场博弈，即城镇化升级、生活圈外溢产生的实际需求，它们释放的速度，远低于项目入市的节奏。”某商业地产资深人士告诉邦地产。
开发商想要在这一次机遇期大举扩张，就必须减少资金沉淀，保障充裕的现金流，比如更新模式，提供资产证券化平台来转化存量地产，但其中很关键的一点在于，引入个人投资者，即通过类似REITs或AMBS等可交易可流通的金融产品进行权益的转化。
采用“轻资产”，也是灵活盘整存量资产的很好方式，但这需要企业具备全产业链的优势，在开发管理资金等各方面都有运作能力。
“就拿红星美凯龙来说，这个本质上的轻资产商业地产商，2015年委管商场平均出租率在92.7%，毛利率在74.4%，这无论是在家居行业还是地产行业，都算不错了。”
上述人士指出，红星在地产环节提供“输出地块选址评估、挂牌条件商谈、项目规划设计建造、开业”的过程管理输出;有全程参与项目开发和后期运营管理的产业链条;也具备一定资产运营能力，能找到更多合作方，尝试整租、基金收购、委托管理等合作方式。这是使红星能在商业地产领域快速扩散，能介入商业存量盘活的前提。
某跨国基金公司高管就直言，目前国内像红星美凯龙、奥特莱斯砂之船等一些特色的商业地产公司越来越多，它们进行的一些PE，四十年给LP带来的回报率大概在25%LR，高于中国地产投资回报率平均数。
可见，在运作端，更多开发商已经探索出合适的更新模式。伴随需求端，政府对商业地产去库存的鼓励，供应端政策层面给予了控制和调整，商业地产的结构性过剩，无疑会加速消化，这正是中国商业地产的长期价值。
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标签：楼市与股市楼市调控
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发表于 2016-10-25 10:14
