房企前9月成绩单：总销售与总负债规模均创新高

潇洒哥

9月30日，沪上两家机构克而、亿翰智库发布了房企销售业绩排行榜。进入前三甲的房企为：恒大、万科、碧桂园，这三家最有可能成为年内超过3000亿的企业。
恒大地产以2805.6亿元超越万科登上房企销售榜首。恒大1-8月累计销售金额仅与万科相差45亿元，1-9月累计销售金额为2805.6亿元，超万科195.4亿元。
今年前三季度，在全国热门城市房地产市场持续火爆的背景下，房企销售业绩增长明显。其中，布局广泛的龙头房企、土地资源丰富的地方国企以及积极进行品牌营销的房企表现尤其出色。绝大多数房企将肯定完成销售目标、甚至部分房企本月已经提前完成。
前三季度，房地产行业呈现出门槛与集中度提高的特征。克而瑞研究中心预计，未来房企的门槛和集中度还将持续提升。金额门槛方面，TOP100房企的入榜门槛从去年三季度的64亿元提高至102亿元。面积门槛方面，TOP100房企的入榜门槛则从49万平方米提高至79万平方米。与此同时，TOP100房企集中度提升最为明显，同比增加7.06个百分点达到46.54%，占据市场份额近半。另一方面，由于越来越多的房企参与到项目的股权合作中，未来房企销售权益的下降将成为一种趋势。
然而，亿翰智库董事长、首席研究员陈啸天从需求端角度分析，市场风险已经显现。在亿翰智库的研究模型里，房地产有一个“三十六个月”规律，2011年1月26出新国八条打压行业需求到2014年2月19日德信地产杭州带头降价整整三年(三十六个月)为一个周期，这期间需求先是下行十六个月，而后伴随政策刺激强势反弹二十个月。自2014年2月到2015年年底左右，需求再度下行差不多十五个月左右，到今年年底和明年年初，又将是一个新的三年周期。
陈啸天指出，从规模的角度，目前市场站上了典型高位。个别城市属于自我价值爆发性释放，但不改变短周期内市场的整体风险。
同策咨询研究部总监张宏伟则指出，从前三季度销售金额可见，房企表面是“大”，然而房企资产负债率却同样创下新高，实际上是“险”。行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。
同策咨询研究报告指出，今年前三季度，表面上房企规模性、销售状况都处于向好阶段，但仍然存在一些运营方面的问题。比如总负债、资产负债率呈现偏高状态。
同策咨询研究部数据显示，2016年上半年，上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元，此种情况下，TOP100上市房企经营未见较大问题，可谓大而不倒。其中，恒大以8179亿元的总负债金额排名首位，成为唯一负债金额超过8千亿的房企。在总负债方面，排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达，总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。
以衡量企业短期偿债能力的重要指标-速动比率来看，速动比率越小，代表短期偿债能力较弱，存在一定短期偿债风险。而万科、万达、绿地等房企的速动比率只有0.4左右。

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