北京二手房成交再次升温 供需矛盾导致涨价房源占八成

傻强

在市场短时间趋冷后，北京二手房市场最近再次展示出回暖趋势。
在刚结束的8月，北京二手房成交量出现连续回升，再次回到2.5万套的高点。随着购房者的相继入市，卖方再次占据强势地位，提价房源占比逐步上升。部分刚需及刚改人群出手、资产配置荒、楼市政策收紧预期等多重因素助推了二手房市场上行。
成交火热，流程漫长
8月二手住宅网签25670套，比7月增加了15%；丰台、朝阳等从缴税到过户需要三四个月。
北京市住建委数据显示，9月第一周（8.29-9.4）北京二手住宅网签6604套，远超7月、8月的各周，其中8月31日网签二手房1782套，同样达7月以来单日之最。
其实，从北京各区域不动产登记事务中心的情况就能看出这一段时间以来二手房市场的热度。
据方庄区域一中介经纪人介绍，目前二手房交易从缴税到过户至少得1个半月，如果是贷款购房，整个过户流程走下来，预计需要3个月左右。
而在目前二手房交易量最大的朝阳区，据中介经纪人介绍，由于预约人太多，二手房业务号预约基本上已经排到10月份了，整个流程走下来需要三四个月。
这个8月，北京二手房成交大有赶超三四月份市场高点之势。
据伟业我爱我家研究院统计，8月北京全市二手住宅共计网签25670套，比7月增加了15%。
记者在采访中也发现，东城、昌平、丰台等区的二手房市场表现十分活跃。同时，机构反馈，荣丰2008、远洋山水、富力又一城、林肯公园等小区在8月份的关注度也居高不下。
在全年多月成交冲高的背景下，今年内二手房的成交总量不容小觑。伟业我爱我家研究院根据住建委公开数据统计，今年前八个月，北京二手房共成交18.35万套，比去年同期上涨46.1%，这也创下了自2010年（全年12.7万套）的新高。
“卖一买一”活跃
改善型需求奋战二手房市场，城六区交易量增加20%-46%不等。
值得注意的是，改善型购房者依旧作为市场主力支撑起8月的二手房市场回暖。
据机构数据显示，在8月成交二手房的户型结构方面，二居室以51.3%的比例成为市场成交的主力户型，其成交占比也比7月有小幅度上涨。
“由于换房人群的购买力和资金实力相对有限，所以在房价高企的情况下，既能满足改善需求，房屋总价又相对较低的二居室和小三居成为最受购房人群喜爱的户型。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析。
同时，由于新房供应的紧缩，市区配套相对成熟的二手房也吸引了部分刚需和刚改型人群。
李女士原本住在回龙观，去年女儿上幼儿园后一家人就开始计划换房。“我们夫妻俩每天下班回到家基本上得7点了，接送小孩儿都不方便。而且过两年还是想让她在学院路这边的小学上学。其实有些新房项目也有配建学校，但是总觉得心里不踏实。”因此，李女士将家里原本的大两居出售，在学院路附近买了套小两居。
据链家最近发布的《城市新主人数据报告》显示，在北京市场上80后购房者已经占据了总体购房人数的67%。他们中很多人面临着换房需求和价格承受力方面的落差。
换房需求和学区房需求的叠加，在一定程度上提升了整体二手房市场的成交上行。
根据我爱我家的实际交易数据统计，与7月相比，8月北京各区县二手房交易量普遍上涨，尤其是西城区和石景山区的交易量涨幅最大，分别达到了46%和32%。此外，朝阳、海淀、丰台、东城四区的二手房交易量增幅也均在二成以上。相比上述“城六区”，大兴、昌平、通州等热门近郊区县的二手房交易量涨幅则相对较小。
业内人士表示，一方面新房市场的远郊化和豪宅化，致使部分购房者将目光转至配套成熟的城六区二手房市场；另一方面，8月正处学区房置业期，不少改善型家庭将目光落在教育资源丰富的城六区，提升了二手房市场的热度。
资产配置荒造成的？
优质房源减少、信贷收紧传言、其他投资表现平淡等使二手房供需矛盾再次趋紧。
虽然在业内看来，6月二手房网签系统更换成为网签量回升的首要原因。不过，在这一原因背后，二手房市场的上行，与最近一段时间的政策、经济大环境密不可分。
胡景晖也坦言，7、8月份北京二手房市场的持续上涨，除了有6月份技术性回调后市场补涨的因素外，近期限购和信贷政策将进一步收紧的传言，也在一定程度上导致了购房人群的心理恐慌，促使了部分购房人群提前出手入市。
而在不少业内人士看来，二手房市场的回升与目前的资产配置荒密不可分。
链家研究院方面认为，在上半年楼市消耗大量优质房源的同时，股市、汇率和债市却表现平平，房产作为主要的资产配置标的备受市场追捧。在这种形式下，二手房市场的供需矛盾再次趋于紧张，并导致挂牌价格的持续走高，这是8月这波楼市热潮的市场逻辑。
事实上，在上述政策潜在变局和资产配置荒的影响下，不仅是北京，全国多地的二手房市场均出现升温。
9月或将为市场定调
业界称历史上北京二手房供求比最高达1:8，而目前在1:4左右，预计未来两个月市场将趋平稳。
在购房者重启入市步伐的眼下，二手房市场的主导权再次向卖方转移。
据链家研究院统计，8月第四周，二手房市场上的新增房源虽然有小幅增加，但新增客源/新增房源比例仍为5.19。按照市场规律，当这一比值高于4时，二手房市场即进入旺季。而目前的数据则意味着每套新增房源对应着5.19个新增购房需求，客户之间“争夺房子”的竞争也比较激烈。另一方面，供需矛盾趋紧带来的是手握稀缺房源的业主表现强势。在8月第四周二手房调价情况中，涨价房源的占比高达80.2%。同时，上述两个指标在短短两个月的时间内的增幅均超过30%，与之相对应的便是购房者议价空间的缩小和成交周期的缩短。
在链家研究院看来，供给不足、客户入市热情高涨带来的是去化加速，进一步导致可售房源不足，如此相互作用，预计后期房源将变得更加稀缺。
面对市场持续回暖的趋势，胡景晖表示，目前二手房房源相对稀缺，但历史上北京二手房供求比最高达1:8，而目前的供求比维持在1:4左右，相对而言比较正常，预计未来两个月二手房市场会趋向于平稳，单月交易量会维持在2万套左右，具体走向还需要看9月情况。
同时，也有业内人士表示，随着一线城市和部分二线城市二手房市场活跃度渐渐超越新房，未来预计这些城市的二手房市场或将面临税费政策的调整。

北京二手房成交再次升温 供需矛盾导致涨价房源占八成

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