专家：三四线楼市去库存寄希望“热传导逻辑”不靠谱

会唱歌的牛 · 发表于 2016-9-7 10:16

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“金九银十”，是楼市传统热销。但是不同线际城市呈现出不同的风景——传统的一线城市，北京楼市持续高位；上海新房却只够卖5个月；广州楼市热点区域供应充足；深圳“金九”首周遇冷。
年内房价涨幅过高的厦门、武汉、南京、苏州、合肥则忙着实施楼市调控，有的限贷有的限购。沈阳忙着去库存——对于农村大中专毕业生购买商品住房，鼓励开发企业给予“首付分期付”等，鼓励金融机构给予购房贷款优惠利率等。
“金九银十”在上一周期的楼市繁荣期，各线际城市是共享房价高企的市场蛋糕。但是在去库存的市场环境下，中国楼市则出现了严重的分化现象。一线楼市一直热得发烫，不得不启动第一波的楼市调控。而在这种热传导下，周边卫星城市开始热起来，随后就是实施新一轮楼市调控的二线热点城市。除此之外，还有其他的慢热型二线城市楼价也跟着逐涨。譬如中原经济区的郑州市，伴随着新一波的自贸区获批，一些楼市将掀开新的市场涨价潮。
但是大部分城市，例如，东北的沈阳等三四线城市，去库存依然是年内最严峻的任务。具体来看，上半年，70个城市中有44个城市库存出现了同比下跌现象。另有26个城市的库存规模不降反升。从未来的库存去化周期来看，截至6月底，70个城市新建商品住宅存销比为11.0，说明市场需要用11个月的时间消化这些库存。
应该说，去库存的政策释放还是有效的。但从楼市的市场态势看，顶层设计的去库存，应该调整为因城施策和一城一策。楼市去库存，不再有通用的“药方”。
一线城市，不存在库存压力，政策面和监管层要对这些城市的量价做好全流程的监控。既要保障供给，又要维持合理的价格定位，还要遏制引发楼市泡沫化风向标的地王出现。而对于热点二线楼市来说，除了先期的5个城市开始推出限购限贷的措施以外，不排除还会有更多的其他热点城市会跟进。像这类城市，搞楼市的宏观调控不一定是为了将房价降下来，而是将房价控制在市场合理水平，防止出现新一轮的楼市泡沫。
三四线城市，当然也包括像沈阳这样的二线城市，受制于宏观经济的低迷，而且也没有更多的概念性政策引导刺激。因而，去库存依然是这些城市的重要任务。而相对于热点城市限购限贷，当然是鼓励和放开购房限制，并在信贷方面给予购房者更多优惠措施。但这要建立在这些城市有足够的购房消费诉求的基础上。
正因如此，去库存不要寄望于今年楼市的热传导逻辑——一线城市限购带热卫星城，卫星城限购限贷又带热二线热点城市。但是，二线城市楼市限购限贷并不一定传导至三四线城市。即使能够传导，也是传导至一般的二线城市，更多的二线城市也存在着库存消化问题。因而，从上游城市过来的热传导，到了普通的二线楼市已经遇冷。所以，三四线城市的楼市去库存，靠市场传导不靠谱。
更重要的是，当前一二线城市楼市的热火，一定程度地存在不正常的投机资本参与其中的现象。而这从年内流动性没有释放到实体经济上可窥端倪。
投机资本进入一二线城市的楼市，是因其楼市已经虚热，有利可图。但是对于三四线城市的楼市，投机资本缺乏兴趣。
“金九银十”对分化的楼市而言就像是一个传说。即使有，一线和二线热点城市也需要降温；而对于大多数三四线城市的楼市而言，则更可能是一个遥远的幻象。
（作者系中国人民大学重阳金融研究院客座研究员）

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