积率计算新规征求公众意见 合规阳台按一半面积算

房事龙

容积率计算新规开始征求公众意见 绿色建筑增加面积不计容

积率计算新规征求公众意见 合规阳台按一半面积算

容积率是规划设计中的一个重要指标，容积率越高意味着地块的开发强度越大，开发商可用于出售的面积越多。那么，如何计算容积率就显得尤为重要。昨日，《广州市规划管理容积率指标计算办法》开始公开征求意见，其中首次明确规定，绿色建筑增加面积、地下车库、首层架空的公共开发空间等不计入容积率；此外，对于阳台、入户花园等半开敞空间，办法也进行了详细规定，只要不是“超大型”阳台就有望按照一半面积计算。
焦点一：超高小复式按2~3倍计算面积
所谓的容积率是指建设用地内计算容积率的总建筑面积与可建设用地面积的比值，是控制地块开发强度的重要指标，在开发地块面积一定的情况下，容积率越高意味着总建筑面积越大。与本次进行公开征求意见的《广州市规划管理容积率指标计算办法》相对应的是，2011年6月1日施行的《广州市规划管理建筑面积计算办法》。
据悉，《广州市规划管理建筑面积计算办法》实施有效期为5年，今年已经到期。《广州市规划管理容积率指标计算办法》征求意见稿中明确，该办法正式实施后，《广州市规划管理建筑面积计算办法》同时废止。
而《广州市规划管理建筑面积计算办法》在2011年开始实施时，最引人关注的是对“小复式”和阳台、入户花园等建筑面积计算的新规定。当时的办法明确：住宅建筑层高大于3.6米且小于或者等于5.8米的，按照该层水平投影面积的2倍计算建筑面积；住宅建筑层高大于5.8米的，按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积。这就让市场上“一层变二层”的小复式户型没有空子可钻。而本次新的办法基本延续了这一规定。
焦点二：非超大型阳台按一半面积计算
但在阳台、入户花园等半开敞空间面积计算方式上，新旧办法就有了较大不同。实际上，在2011年办法出台以前，广州市面上的楼盘阳台面积基本按照一半计算，但2011年的办法明确规定：居住建筑的阳台、入户花园、设备间以及非居住建筑的阳台、空中花园、活动平台等半开敞空间，按照其水平投影面积计算建筑面积。
当时规划部门相关负责人表示，现行的国家规范对阳台、花园等半开敞空间没有明确的界定，但在审批的时候，发现有些开发商，房间不筑墙，写上“阳台”“花园”，于是建筑面积就以一半计算；花池做得比阳台还大，空调外挂搁板做成超大号的，甚至房子三面都是飘窗，别墅的地下室写成“设备间”等，以此占用建筑面积，并将此作为卖点，但建筑成本还是加到了单价上，“以不合理的手段占用了城市空间，因此才制定办法对其进行约束”。
而新版办法则规定：住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.1米，且每层的半开敞空间水平投影面积之和不超过该层（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积15%的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积；超出部分按其水平投影面积计算容积率建筑面积。
所谓的“半开敞空间”指的就是阳台、入户花园等，而新办法称，符合规定的、非超大型阳台将按照一半计算建筑面积。
焦点三：地下空间商业设施需计算容积率
新版办法对不计算容积率面积的情况进行了详细规定。值得关注的是，为了鼓励绿色建筑技术，其中规定，对因实施绿色建筑技术而必须增加的建筑面积，符合现行政策法规的规定并经城乡建设主管部门认定后，可不纳入计算容积率。具体认定办法由城乡建设主管部门会同城乡规划主管部门另行制订，报市政府批准后执行。
此外，办法还规定了众多具有公共性质的设施不计容，包括：建筑避难层中用作消防避难的空间以及地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层（除商业设施外）、地下停车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程和地下市政公用设施及地下设备用房等地下空间；既有房屋为改善人流疏散、垂直交通等而增设的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套服务设施；住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间等，其建筑面积均不计入容积率。
但从上述规定可以看到，此前均不计容的地下空间面积，现在商业设施部分是需要计算容积率的；而位于首层以外的建筑公共开放空间不计入容积率的建筑面积累计不得大于规划条件核定的计算容积率总建筑面积的3%。
相比于2011年6月1日施行的《广州市规划管理建筑面积计算办法》，此次建筑类别填补了工业建筑的计算办法空白，把工业建筑分为以8米作为基准值的单、多层厂房和以4.5米作为基准值的高层厂房，对各自类别有了详细的计算方法。
业内：可算利好

新规对楼市影响如何？业内人士告诉记者：“多少都算是一个利好，不过影响预计不会太大。”据悉，新旧办法约束的对象都是开发商和设计单位，管的是《验收合格证》和《建设规划许可证》，房屋预售及房屋产权登记时的建筑面积测算，不适用本规定。而目前，市面上一些楼盘仍然有按一半来计算阳台面积的，对此，业内人士表示:“这可能是开发商的一种促销手段，实际上羊毛出在羊身上，楼盘的单价可能会提高。此外，也有可能楼盘在2011年办法实行前已经通过了规划审批。”该人士同时表示，如果新规出台，开发商又多了一些“赠送”面积的手段，但不能像过去那样搞超大阳台了。不过从规划报建到正式开始销售，一般房地产项目起码要半年时间，也就是说这个规定对市场的真正影响最少要在半年后才能看到。
意见反映方式
1.邮寄至广州市国土资源和规划委员会建筑规划管理处，邮政编码：510030
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