房地产税开征或还需四五年 会否影响房价

景甜

近日，财政部针对房地产税改革推进要"义无反顾"的表态，再次让房地产税成为舆论关注焦点。自2003年提出物业税以来，房地产税的探讨已历经13年之久，为何迟迟难以落地？从房产税到房地产税的转变意义何在？会否影响房价？政策落地业主会多交钱吗？记者采访多位业内专家对此解读。
离开征还有多远？
立法工作推进缓慢 或还需四五年时间
在7月23日举行的G20税收高级别研讨会上，财政部部长楼继伟表示，目前房地产税制改革尚未推出正式方案，但下一步将"义无反顾"推进改革。
中国房地产业协会原副会长朱中一表示，中国房地产税征收是大势所趋，但尚未完成立法，而立法需要多次审议，按照2个月召开一次全国人大常委会会议的节奏，房地产税几乎不可能在年内出台。中原地产首席分析师张大伟也认为，房地产税基础工作以及草案与立法议案推进缓慢，至少仍需要四五年时间。
开征难在哪儿？
各界多有争论 探索十三年"卡"在立法上
当前所讨论的房地产税由"物业税"演变而来， "物业税"的首次提出是在2003年十六届三中全会上，由此计算房地产税概念提出已有13年。其间各界对征不征、怎么征、征多少等问题多有争论。多位专家指出，房地产税全国铺开首先要过立法这一关，目前正处于这一环节。
为何探索推进缓慢？易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，一方面，不动产登记等房地产税征收前提工作推进缓慢，"家底"尚不清楚。另一方面改革存在阻力，顶层设计需要考虑多方面内容。
如何影响楼市？
要依照多因素综合评判 短期内可能影响不大
多位专家指出，房地产税如果落地，对成交、房价影响，还要依照征税方式、征税主体范围、税率多少等因素综合评判。
张大伟指出，"房地产税短期可能促使部分投资者抛售房源，但如果不解决投资长期依赖房产，热点城市有效供应少于需求，相关税收依然会转嫁给买房者支付。"
张大伟预测，从试点城市看，房地产税从新增量入手且税率不算高，按照执行周期估计，开始执行的5年内对楼市整体影响不会大。
为什么要征？
将抑制投机性需求 使房子回归居住本质
当前，我国房产税按照1986年10月1日起实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收，由产权所有人依照房产原值减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。
为何现行征税方式要向收取房地产税转变？朱中一分析，房地产税征收既是全国税制改革的重要一环，也是住房体制改革的需求。朱中一指出，房地产税其实包括房地产业营业税、个人所得税、房产税、土地增值税、契税等多项税种。"征收房地产税将抑制投资、投机性需求，盘活存量，进而使房子回归居住本质，长远看有益于房地产市场平稳发展"。
要多交钱吗？
区别征税概率大 一定范围或免征
房地产税开征，业主要多交钱吗？以试点城市上海（楼盘）为例，严跃进算了一笔账，一个拥有180平方米住房的三口之家，人均住房面积达到60平方米，现在想要新购一套100万元的住房，这100万元房产即需要缴税部分。假设每平方米价格在4.5万元以上，需要缴纳的税金计算公式为100万元(需缴税部分市场价)×70%×0.6%(税率)，即税金为0.42万元。"鉴于房地产其他环节税收还未调整，这成了实实在在多出来的成本。"
朱中一表示，从试点城市来看，保障房屋正常的居住属性是税收制度设定的出发点。据此推测，房地产税可能会设定一定的免征范围，对首套房与非首套房、普通住宅与高端别墅等区别征税。
我国试点
沪渝先行试点逾五年 有示范作用 但效果不明显
为探路房地产税落地，2011年初，上海和重庆（楼盘）先行试点征收房地产税。上海采取增量征收模式，重庆则采用高端存量征收模式。
朱中一认为，与国外相比，上海、重庆试点房地产税税率较低，对稳定市场的效果并不明显。但释放了一个积极信号:房地产税一定会收，只是时间问题。同时可为房地产税框架建设提供参考。
他山之石
国外税基评估价多低于市场价 需针对我国国情 进行改进
据了解，美国、英国、加拿大、德国等百余个国家都会征收房地产税，税率平均在1.5%左右，以低于市场价的评估价为税基，评估价隔几年会适度调整。
专家建议，我国房地产税可参考国外经验，但不能照搬，需要针对中国国情进行改进。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫建议，我国房地产税要重点考虑四点:一是应广泛征求老百姓(603883)意见，时机成熟再开征。二是避免误伤合理改善与正常投资需求，不影响生活品质与市场健康。三是防止重复征税增加老百姓负担。四是不增加自住型购房者买房购房成本。

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