买到烂尾楼楼盘停工业主该怎么办？

香蕉 · 发表于 2016-6-27 22:47

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有业主2015 年初购买期房，后续开发商持续停工至今，多次与开发商和政府沟通未获得实质进展；业主准备集体向银行发律师函申请暂停还贷，待房子复工后继续还贷。请问这种做法是否可行，有哪些风险？
断供的方案是不行的，这样银行如果不理我们直接就上黑名单了。银行和你之间的合同与你和开发商之间的合同是两个不同的合同。咱们国家法律有一个叫做“合同相对性”的法律原则，大意上就是说银行可以不管你房子是否烂尾直接找你要钱，到时候你名下的其他财产也可能成为被执行的财产。如果业主想要延期还贷可以通过政府来沟通，沟通好之前都不要断供。
楼盘停工一般都是因为开发商资金链条断裂，拖欠了工程款。举个简单的模型，一个工程款分成三期结算，每一期 5000 万，开发商付了一期没钱付第二期。这个时候施工方最好的策略就是停工。

买到烂尾楼楼盘停工业主该怎么办？

停工有两个好处：
1、逼业主去找开发商闹事给开发商施加压力
2、可以扣住在建工程和开发商慢慢打官司
如果施工方把房子盖完会怎么样？对施工方来说他把房子盖完他要贴钱，房子一旦盖完这些房子就属于业主了，如果业主住进去，房子以后执行起来就有难度。施工方就赔掉了第二期和第三期的工程款。
所以就算业主、政府、银行或者新的开发商愿意支付 5000 万给施工方，施工方也不愿意把房子盖完，他会把钱优先用来填平第二期的施工款，然后继续拿着在建工程要挟开发商：或者给钱，或者给房子，或者给股权。根据项目情况不同，策略也会不同。但是不变的是施工方一定不希望把房子盖起来。
业主可能说，那我们凑钱再找一个施工方不行吗？这个方案也很难实现，因为施工方扣住在建工程，让他退场就要出动军队才行。

买到烂尾楼楼盘停工业主该怎么办？

这是一个多方博弈，最简单的来说大概有：政府、开发商、投资人、银行、施工方、业主。
他们之间是这么个关系：
1、开发商从政府手里拿地，成立一个项目公司（有限责任）
2、开发商把土地抵押给银行带一部分款
3、开发商从投资人手里借一部分高利贷
4、开发商向施工方收取一部分工程保证金
5、施工方开始施工
6、开发商抵押在建工程给银行贷一部分款
7、开发商从业主手里收取购房款
8、业主购房款交给银行做资金监管
9、开发商根据工程进度领走业主购房款
10、开发商根据工程进度和施工方结算
11、楼盘完工验收交房
12、给业主办理产权证
以上这些对大家来说深奥吗？
1 到 12 里面开发商全是收钱的，只出三笔钱：
1、给政府的土地出让金和各种其他费用（房价的 40%~60%）；
2、结算工程款（一平米 1500 到 2000）；
3、偿还各种利息；
4、开发商的其他成本；
开发商的利润来自房价减去上述 1234。如果是正数就赚了，如果是负数就赔了。
做生意从来也不是加减法。开发商是做生意的，在做生意的第一个环节就是成立项目公司给自己规避风险。如果是正数那自然希望越多越好，如果是负数呢？把钱尽快转移走。所以等施工方知道开发商没钱的时候，通常开发商要么把钱都用来还利息了，要么就是把钱都转走了，总之不可能把钱留在账上等着施工方来拿。
钱没了，唯一的办法就是扣住房子。
如果这个开发商有其他资产，这些资产也可以用于还债，如果没有，就主要围绕着楼盘里面一套套的房子。这里面房子也要分成几种：卖出去网签的房子，卖出去没有网签的房子，没有卖出去的房子，没有卖出去已经抵债的房子，有房本的房子，已经入住的房子……
这个时候银行、未拿到本金利息的投资人、施工方都很快明白，开发商除了那个在建工程就啥也没了。三家彼此之间是竞争关系，要么一起坐在桌子上谈，要么就比谁抢得快。投资人往往不是一般的角色——没有优先权，也没有抵押权，敢放高利贷，没点本事怎么行呢？当然也有没什么本事的，血本无归。投资人为了保证大笔资金收益，有开发商更惧怕的武器迫使其还钱，所谓资金链条断裂，有不少就是被利息压垮的。银行也不是傻瓜，贷款放出去收不回来，承担责任怎么办，对他们来说找到开发商的钱轻而易举。施工方前面说了，扣住工程不退场。三家会非常默契的开始行动，但是无一例外不想让房子建好，因为如果真的盖好办房本，大家就成慈善机构了。
只有购房人以为房子早晚会给他盖好办房本，他们认为，政府不会不管他们的。

买到烂尾楼楼盘停工业主该怎么办？

政府能做什么呢？
1、给钱
2、找人接盘
3、协调
4、拖着不管
5、司法解决
虽然购房款大头第一笔肯定是给政府的，但是钱一到账立刻就没了。这几方里面数政府最穷。众所周知现在地方债务已经非常高了，让政府替开发商掏钱肯定是不行的——虽然土地出让金足够把房子给咱们盖好了。
找人接盘要看什么经济形势，像现在有的省 60%的开发商资金链条都断裂，房子又卖不动，接盘的好事也几乎很难发生。
协调，首先业主就没法协调。100 个业主就是一百种意见，每个人上来发言头一句话：我只能代表我自己，我简单说几句，这些话是我们业主的心声，当官要为民做主！所以只能一边哄着业主，一边拉着银行、施工方、投资方一起开会。这个会业主是没资格参加的。有的时候政府面子各方也不给，撸袖管抢钱的时候，你给我说商量商量，我也得干啊。
目前几乎只有唯一的一条路就是建议业主，去法院告。业主普遍的反应是：不打！
其实购房人的出路也在于此，打官司！如果在多加几个字，组织起来打官司！
道理很简单，开发商没钱了，只有房子戳在那里。房子一定是贱卖，找人接盘也好，政府印钞票也好，不可能还清所有的债。找钱建房就要替开发商处理极高的债务，不是非常现实，而开发商、银行、施工方可能都压根不打算再把项目进行下去了，谁也不愿意赔钱，都想着把钱赶紧掏走，把房子赶快拿走。这样吃亏的就一定是业主。
幸好法律给了业主优先权。这个时候业主一定要积极行动。不要等着别人查封你的房子，相反你还要去查封别的房子——房本没下来之前所有的房子都是开发商的房子，无非是执行难度不同——如果你只查封你自己的房子，贱卖以后你就赔了。
这个官司具体怎么打就是律师的专业范围了，简单地说这种官司一个人打不起也打不动，都是几十人几百人甚至上千人抱团打。你们不懂怎么组织，就赶快向律师请教学习怎么组织，我们可以指导你把邻居们发动起来。
<p style="TEXT-INDENT: 2em">别人不积极行动，是别人的事情，我们说不定还要查封他们的房子。我们积极地行动，不一定立刻拿到钱。但是沉睡、观望，就是死路一条。 有些朋友是你在危急时候的顶梁柱，有些朋友也会给你带来危机。想知道你的身边哪些朋友才是你的财神呢？那就快来做下面这个有趣小测试吧！
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