“以房养老”将扩大试点 重点研究和增加参与型产品

当兵的那点事

尽管在众人眼里，试点了两年的“以房养老”不算完美收官，但孟晓苏已经非常满意。

6月30日，试点两年的“以房养老”将迎来“大限”。然而，北京、上海、广州、武汉等四大试点城市仅有59户投保，办完所有流程的仅47人38户。如此惨淡的业绩，“以房养老”是否会就此夭折？试点之后的“以房养老”路在何方？
“‘以房养老’目前只是试点阶段，仅有四个城市参加，同时，只有幸福人寿一家在做，产品也只有‘幸福房来宝’A款这么一个单一产品，为此，我当初设定两年内有20户投保就算成功，如今的数据我已经相当满意，并且从试点中看到了希望，第一批试点已经成功。”6月23日，中国“以房养老”首倡者、幸福人寿保险股份有限公司原监事会主席孟晓苏接受《华夏时报》记者采访时表示，下一步，“以房养老”将进一步扩大试点范围，覆盖更多的人群，同时，根据老人的需要，研究和增加参与型方面的产品。
也就是说，“以房养老”不但会继续做，而且还会进一步扩大试点。
产权不完备成障碍
2014年7月1日，北京、上海、广州、武汉4座城市正式开展为期两年的老年人住房反向抵押养老保险试点，随后，保监会批复了幸福人寿的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》的保险条款，自此，国内首个保险版以房养老产品正式出炉。如今，两年大限将至，试点在总结了经验的同时也看到了一些问题。
作为新推出的一项养老举措，“以房养老”可以给老人带来很多利好，但是，在推行过程中，老人对此政策也有着自己的顾虑。
某网站曾对此做过调查，结果显示，32.4%的网友担心如果房价上涨，接受以房养老的老人可能吃亏，31.3%的网友则认为目前的房屋评估制度还不规范，公正难以保证，另有26.7%的网友认为保险公司等金融机构相关业务还不成熟，在条款制定和执行方面难免有不足之处。
“这些都不足以成为‘以房养老’的障碍，首先，从资产评估方面来看，‘以房养老’都是由专业的评估机构服务，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。其次，对老人的房产做了比较合理的预期增值的估值，同时，幸福人寿不参与分享房产增值收益，房价一旦上涨，抵押房产价值增长部分全部归属于投保人，而近两年，很多一线城市房屋的增值已经远远超过了这个估值。”孟晓苏表示。
据记者了解，已参与“以房养老”的数据中，暂时没有涉及上千万的高价房产，房产价值普遍不高，涉及的老人最高领取额是每月1.9万元。
“虽然最终投保的统计数据只有59户，但在实际的操作中，有意参保的老人非常多，无奈在前期就被筛选掉了，其中大部分都是由于老人的房屋产权不明晰，这部分房屋包括校产房、军产房等单位产权房。”孟晓苏表示，在试点阶段，只有产权清晰的房产才能够办理“以房养老”。
记者采访获悉，曾有一位某大学的教授鞠躬求助孟晓苏，只因其女儿遭遇空难，房产无人继承，为此有意参与“以房养老”，但苦于其房产为校产房而无法进行抵押。
相关文件规定，老人在申请“以房养老”时，用来作为抵押的房产应当是具备国家房屋登记机关登记发证，登记在投保人名下的有大产权的商品住宅、商业用房或经济适用房。除这些以外，承租公房、小产权房、违建房等不具备国家承认所有权或无法获得房屋登记的其它住房不能拿来抵押。
而在实际的操作中，由于这一代老人大都涉及过房改房、城中村改造等问题，造成很多房子的产权不明晰、有争议，使得许多房产面临着不能抵押的问题。就此，孟晓苏表示，这种情况大部分不是老人本身的问题，而是房改房改革不彻底所致，为此，建议相关单位积极参与“以房养老”，也就是把保险公司与投保人之间的两方合同变成加上相关单位的三方合同，老人身故后，单位可以优先回购房子。
参与型产品将出
就目前来看，涉足的保险公司依然只有幸福人寿一家，其他保险公司究竟有什么顾虑?
“从数据上来看，‘以房养老’的效果虽然没有那么明显，但确是大势所趋，不应一竿子打死，金融机构不敢参与的关键问题还是在于房产的估值方面，房价一旦下跌，对保险公司、银行和个人都是一个很大的风险，为此，大部分银行、保险公司都不敢参与进来。”6月23日，某大型险企的研究人员接受《华夏时报》记者采访时表示，“以房养老”不是不可行，而是风险分散机制不完善，为此，我们完全可以设置一些长寿债券、期货等方面的金融产品，通过保险资产对冲来分散“以房养老”的风险。
在发达国家，“以房养老”有着成熟的运作方式，比如，房价一旦出现波动，就有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。
针对上述建议，孟晓苏给予了肯定，但前提是要有足够的产品，同时，这种产品如果是参与型的话，同样可以考虑将其推向资本市场，甚至可以将其演变成上市产品。
为了解决房地产价格波动给参与“以房养老”的老人带来的影响，保险公司对投保人抵押房屋增值采取两种处理方式，即试点产品分为参与型和非参与型。参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益；非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于保险受益人。
但就目前来看，“以房养老”只有“幸福房来宝”A款这么一款非参与型的产品，这类产品提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内，预期增长比例在30%-50%，也就是说，抵押房屋未来的升值空间一旦大于这个数值区间，参保人也只能享受最初估值计算出来的起付金。
为此，在介绍“以房养老”后续工作时，孟晓苏表示，“以房养老”未来工作有三个方向：一、继续扩大“幸福房来宝”A款产品的试点范围，在现有城市的基础上扩大规模。二、覆盖更多人群，现有的试点把校产房、军产房和国产房都排除在外了，但这些老人恰恰更需要“以房养老”，为此，希望会同相关单位找到更好的解决办法。三、继续研发产品，事实证明，30%-50%的预期增值估值已经不够，老人盼望着相对灵活的参与型产品的出现，而这也将是下一步工作的重点。
也就是说，房屋一旦增值，老人每月所得的起付金就会随之增高，同时，保险公司也可以从增值的部分分得一部分额外收益，从而减小了保险公司参与“以房养老”的顾虑。
记者从上述保险公司专业人士处了解到，很多保险公司已将“以房养老”内容纷纷纳入到了相关保险公司的“十三五”规划中。

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