这些城市“地王”辈出为何还不限购？

丢掉梦想的狐狸 · 发表于 2016-6-3 10:17

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最近一段时间，房价上涨最快的3个城市，苏州、南京、合肥，限购的传闻时有发生，但仍待字闺中。与此同时，在房价、地价高涨的热潮中，对于楼市即将进入下行周期的看空者越来越多。
多空交割，“地王”辈出，二线城市的限购之举能否落地？
为控房价各种“限”出炉
为控制房价，企业的定价行为在特殊时期受到了更多的行政指导，比如限制土地拍卖价格、控制网签节奏、对申报价格进行行政指导等，不一而足。
除了限制地价，苏州还选择了控制网签节奏，希望短时间内实现房价的下降。龙湖苏州一位熟悉政策层面的人士透露，苏州在限制房价涨幅和限制地价之后，又开始了新一轮的限制网签，售价在25000元/平方米以上的项目，每天网签的指标为5个，暂且执行到6月。
每天5套的网签指标，开发商一个月最多只能卖出约150套房，和开盘数相差甚大。网签时间拉长，对开发商来说意味着什么？上述龙湖苏州人士称，交易的落地标准为苏州住建部门的网签合同为依据，不能网签，对购房者的约束仅是定金合同，定金额度一般3~5万元，对开发商来说违约的风险加大。
对于希望快速回笼资金的开发商来说，不能网签不仅仅是交易推后，同时带来的还有资金回笼，网签前，开发商无法获取购房者交付的首付款，且房贷流程同样推后。
南京则对项目价格申报做出严格的限制。5月27日，南京市发文表示，物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。海亮地产一相关负责人介绍，南京物价局对开发商提交的价格申报不再仅限于被告知，而是会考虑项目周边的实际售价对项目价格进行指导。
无论是限制最高地价、限制高价楼盘网签数量抑或对项目申报价格进行行政指导，均是在房价、地价上涨的背景下，政府承受巨大压力之下的临时举措。
限购令为何隐而不发
限购是楼市降温利器，包括南京、合肥和苏州在内的强二线城市都选择了谨慎，多次传言之后仍隐而不发。
限购尚未如期而至，如果楼市先行转向，是不是意味着限购将被搁浅？这或许可以从以往房地产市场的周期性趋势中寻到一些答案。
中金在一份研报中认为，2005、2008、2011、2014年的小年行情或将在2016年重演，销售周期提前进入下行通道，房价或存在同比下降压力。
限购之后，伴随的是楼市成交走低。以最近的两个完整周期（2008年~ 2011年和2011年~2014年）为例，2011年和2014年的两次低谷之前，楼市的行情均走出了成交小高峰，像极了2016年楼市的火爆行情。楼市高点之后，限购随之而来，继而是楼市的迅速冷冻，如2011年和2014年。
楼市在达到高点之后快速进入下行周期的背后是房地产开发投资和开工量的快速增长带来的供应增加。
克而瑞的数据显示，苏州、南京、合肥的现有库存仅供消化2~3个月。这或许和2015年开工项目少有关。2015年，苏州房地产开工和施工均呈现大幅回落。苏州市统计局数据显示，商品房新开工面积下降31.4%。
开发商已觉察楼市的异常。捂盘惜售最为严重的合肥，已经开始放量推盘。365淘房网此前预计，5月合肥有77家楼盘推出新房源，上市量超过1.8万套，几乎是4月份的两倍。5月最后一个周末，合肥新房市场共9个项目逾2500套房源入市。6月份，合肥九区三县60多家楼盘计划加推，入市总房源量达到15333套，涨幅超过30%。其中，纯新盘共14家，计划推出5200套房，占到了总入市量的33.9%。

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