报告：限购限贷会增加需求的大起大落 恶化收入分配

摆摊卖贞操

来源：中国金融四十人论坛
房地产一直是中国经济最引人注目的组成部分之一。今年一季度GDP增长6.9%，房地产的推动作用功不可没。在民间投资不景气的情况下，如果没有房地产投资的回暖，一季度的GDP有可能连6%都达不到。
去年全年，房地产开发投资增长仅仅2.8%（扣除价格因素的实际增长），而在今年一季度，这一指标达到9.1%。房地产投资的回暖，还带动了消费以及和房地产相关的行业的增长，例如建材、装修等等。
那么一季度房地产热度大增的动力何在？
第一，货币政策宽松，银行信贷大幅扩张。一季度，银行新增4.6万亿信贷中，1.5万亿流向房地产领域，包括约9000亿的开发商贷款和近6000亿的个人贷款，直接导致房地产开发投资的大幅反弹。
第二，债券市场开放是一个利好，今年开发商有相当一部分的资金来源于公司债。
第三，据估算，为避免被P2P监管细则列为非法集资，大量P2P资金进行了最简单的投资——买房。众筹也一度形成了投资需求，多人众筹买房，房价上涨后即卖掉获利，这一简单粗暴的“投资”方式的回报率去年一度可达30%以上。
此外，各类去库存政策的出台也是今年一季度房地产销售增加的原因。比如，非限购城市二套房首付降低到20%、税费降低、个贷降低等等。
最后，土地价格带动的房价上升速度之快不容小觑。以苏州为例，2015年全年，苏州土地出让金总收入为599亿，而今年前四个月，土地出让金已达347.9亿元。在全国成交住宅用地“总价”及“楼面均价”两份榜单中，位列前10的地块溢价率普遍超过了100%。
但这种火爆势头很难延续。一季度已经陆续有12个城市出台了更加严厉的以价格为目标的调控政策，包括上海、深圳等，这些城市的房地产销售在4月份都出现了不同程度的下滑。
只不过需要强调的是，不以调整供求而是以调控房价为目标的调控政策通常难以真正抑制房价，对宏观政策也会产生不利影响。
总结之前的调控，基本的情形都是开始统一降低房价，而后市场统一反弹上涨。限购、限贷等措施会增加需求的大起大落，恶化财富、收入的分配。再者说，以户籍为由的限购政策与国家户籍制度改革的战略相违背。
权威人士在5月初的讲话中也指出“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过加杠杆‘去库存’，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”
“人的城镇化”难以在短期内实现，据中金测算，我国实际的城镇化率可能仅为40%左右，而非官方数据的56%。但是，中国百强县中，当前没有一个县的户籍人口在增加；在400万常驻人口以下的城市中，也没有一个城市的户籍人口在增加。可见，无论是富裕的县，还是城市规模还不足够大的城市，房地产的去库存都很困难。因此，2016全年房市总体不会大涨，将呈平稳态势，一季度的火爆情况难以持续。

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