陈志武：稳定人民币汇率拖累楼市|房地产|亚洲博鳌论坛|楼市

致我们逝去的梦

　　新浪财经讯 3月25日，博鳌亚洲论坛2016年年会在海南博鳌召开，耶鲁大学金融学教授陈志武在“房地产：从‘黄金十年’到‘白银十年’”分论坛上表示，政府为稳住人民币汇率，不息代价严管资金的外出，导致太多国内的资金，本来在深圳、上海、北京都等着要转移出去，到美国、香港、欧洲去买房子，做其他的投资，现在出不去了。这些钱必须在国内找投资的出路，就有大量资金投入了楼市。
　　“资源的配置太多掌握在政府的手里，造成了今天中国房地产市场冰火两重天的局面。除了调控政策，让政府对房地产的监管不要做得太多之外，让整个体制上也要做一些调整。”陈志武说道。
　　以下为发言实录：
　　其实很多的政策说起来多多少少对目前的局面有很大的贡献，一个政策是大的系统性方面的，因为我们都很清楚一、二线城市，特别像北京这样的地方集中整个中国社会太多的资源，所以大家都想往那边迁徙，搬到那边住，买房子。我举一个具体的例子，我喜欢打网球，冬天太冷了要有暖气，夏天太热了要有空调。
　　北京有空调的网球场非常多，特别我住在亚运村那边，太多了。一到上海、南京，要找一个有空调的网球场太难了，一直到去年整个南京市只有一个场地有空调，一般的都是当地的领导才有权用，即使我和我夫人偶尔找到空闲订上，只要哪位领导刚好这时候想要来打球，我们就被踢掉了。
　　你看看体育是这样，娱乐界、演艺界，医疗、教育、大学资源，更不用说金融，还有实实在在有大项目审批权的发改委，这样一来造成了北京等一线城市，以及省会城市要能够得到机会在那儿暂时作为居民，得到户口的话，千万不要放弃。这造成了三四线城市，我看到一些统计，过去十来年县一级的，不管城镇化这些年代农民进城数量有多少，但县一级总的净人口增长基本是负的，有一些农民从乡村拿到县城的城市户口，更多县城的居民往上走。
　　地区市不增不减，有多少人流出有多少人流进，省会城市净增长，一线城市人口的净增长，除非像北京、上海这样的地方严格管制进来的人口，否则一线城市净增长人口数量是最多的。
　　这种资源的配置太多的掌握在政府的手里，也造成了今天中国房地产市场冰火两重天的局面。除了调控政策，让政府对房地产的监管不要做得太多之外，让整个体制上也要做一些调整，体制的问题造成了孟总所说的冰火两重天。
　　另外一个层面，大家比较关注汇率政策和资本账户，好不容易人民银行花了好几年的时间建立海外人民币离岸中心，香港和香港之外的人民币交易中心。结果为了稳人民币汇率，一夜之间把花了好几年建立的离岸人民币交易中心的流动性全部榨干，转回来了，不息代价把花这么多年功夫建立起来的离岸人民币中心一个、一个暂停掉了，就是为了让人民币贬值压力下降，为了控制资本账户，老百姓不能够把太多钱转移出去。
　　为了稳住人民币汇率不息代价严管资金的外出，由此产生一个很重要的结果就是有太多国内的资金，本来在深圳、上海、北京都等着要转移出去，到美国、香港、欧洲去买房子，还有做其他的投资，现在出不去了。怎么办？
　　这些钱必须回来在国内找投资的出路。但找来找去，原来指望着A股，现在大家知道是靠不住的；原来信托产品、理财产品那么多，前几年想着要打倒、打压影子银行，导致信托市场和理财产品市场不断地被压缩，剩下只有买房子，这是中国人最熟悉的投资安排，因为土地不能够私有，那个出路也不存在了。
　　房地产市场要到哪里投资呢？听说北京最靠得住，我作为研究经济学的不相信这种说法，哪里没有说别的地方往下猛跌的时候，北京一枝独秀，自己往上涨，那是另外的话题了。但选来选去一线城市相对比较靠得住，所以大家看到随着资本外出的管制越来越加强，深圳、上海、北京房产交易量和价格越往上涨，这两者之间明显有很强的因果关系在里面。
　　所以到最后我说这一点也是为了说明简单的问题，不值得这样不息代价把人民币汇率稳定住，如果人民币贬值一些，能不能更好地把一线城市的风风火火，往上猛涨的压力下降一些？以这种方式帮助上海市政府、深圳市政府、北京市政府不用做得那么辛苦。这些都是值得我们深入思考的。
　　有了保会长这么高的能量，让我一下子很难赶上那个标准了。我首先想针对刚才贾院长说的房地产税的话题我补充一下，其他方面都非常支持，他刚才提到的问题让我想起来几年以前在另外一些场合有些稍微不太一样的意见，因为房地产税的确在其他的国家普遍都有，但是我们千万要谨慎。
　　因为房地产税，任何税作为一个短期的房地产调控的工具，这是错配的。因为你今天想要把房价压下来，明天可能又想把房价涨上去，但房地产税最基本的制度安排是不能够因为短期的需要去做的。
　　更何况刚才保会长给我送过来一个文章，是第一财经的，17年全国卖地超27万亿元，收入去向鲜有公开。也就是说过去卖地的钱怎么花的都不知道，现在又要帮助各级政府推出一个新的税种，来征收房产税，我一直说政府征收税的钱怎么花都没有交代，征收任何多余的一块钱都是不应该的。我们必须要记住这个基本的原则，在这个时候不管房价涨到哪里，我不支持在没有说清楚，没有透明度的财政安排之下，我不会支持税种的推出。
　　刚才保会长和孟总都说到了一个问题，政府尤其是地方政府是房地产价格往上涨最大的利益相关者，他比别人更着急，这里有一个根本问题。按照逻辑链条去讲，我们总是把政府推动增长看成政府作为好或不好的一个指标，我们都支持政府为了加快增长要保增长可以做一些事。这样一来就像刚才会上说到的，要经济增长，房地产就是很重要的支柱。
　　因为你即使不直接看到房地产市场对经济增长带来的直接贡献，如果你相信地方政府做很多铁公基，基础设施的投资等方方面面的开支，那才是对经济最大的贡献，那又碰到一个问题，地方政府的钱从哪里来？土地收益是政府做方方面面投资和其他开支非常重要的来源。
　　这样带来第三个问题，地方政府真的想看到房地产价格往下跌吗？没有，银行也不希望看到，因为那样银行也会面对很多呆坏帐上升的挑战。按照链条追下去，有些房地产开发商也要被指责，不像保会长所说的那样，所有房地产开发商都是对社会做贡献的，很多跟政府官员搅合在一起，大家都知道我说的是什么意思，我不会说所有房地产开发商都应该双手赞成和支持的，那是另外一个话题。
　　说到底我们以往觉得土地价格、房产价格最希望政府要调控，总是把房价往上推的是房地产开发商，这是错怪了，地方政府最希望看到房价总是往上涨。以前很多人说政府要调控房价了，总把行为理解为政府不希望房价涨太多，要把房价压下去，让更多老百姓买得起房子。你放心，不需要担心，因为地方政府比你太着急。每次房价有下跌苗头的时候，地方政府和其他人都给相关的部门、领导施加压力，做很多游说工作。
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