深圳罗湖三小区试点 业主大会法人化

当兵的那点事

【有啥说啥-渭南论坛】[摘要]罗湖试点业主大会法人化近期成为公众关注的焦点。

深圳罗湖三小区试点 业主大会法人化

2012年6月25日下午，在文华社区文华楼，首次楼长选举的第二次投票结束，工作人员在一楼大厅里现场唱票。 南都记者 赵炎雄 摄

业主大会法人化其实是一把双刃剑，实行法人登记后，业主委员会的权力大了，须承担的法律责任也会更大，这就要求业主委员会成员处处依法规办事，还要建立完善的监督机制。
———罗湖区住建局相关负责人
罗湖试点业主大会法人化近期成为公众关注的焦点。今年1月1日起，福田区景洲大厦实行物管酬金制，小区公共资金全部由业委会掌管。在这之前，一种名为“资金共管”的模式在罗湖区雍翠豪园实践了很多年。在法学专家看来，无论是自管还是共管都存在风险，实行业主大会法人化才是解决问题的唯一途径。
争议
景洲大厦模式成焦点
以业主自治闻名全国的景洲大厦近期又有三项改革是关于物业管理方面的。从今年1月1日起，该小区公共资金全部由业委会掌管；停车场收支从小区物业管理费中剥离；业主可享受物管费、停车月卡费“存11个月，减免1个月”的优惠。
三项新的动作当中，争议最大的是景洲大厦业委会独自掌管小区“钱袋子”是否合适？景洲大厦目前做法是，小区物业管理费、停车费、电梯广告费等不再交给物业公司，而是由业主通过手机银行，直接转账存入景洲大厦业委会账户，业委会只需按物管服务合同向物业公司支付约定的酬金即可。
“物业公司代管小区公共资金确实不安全，但交由业委会掌管就一定安全吗？”“业委会掌握小区‘钱袋子’看似美好，可业委会一旦卷款跑了怎么办？”景洲大厦物管改革消息传出后，不少业主表达了这样的担忧。
景洲大厦业委会主任邹家健对此回应称，“业委会其他成员不可能侵占小区公共资金，因为公章在他手上。我已在业委会会议上作出承诺，我用我的房产抵押，如果钱在我手上出问题，我会承担法律刑事责任。我在景洲大厦的房产目前值400多万元，小区一年收入是200万元左右。”
样本
“资金共管”模式实践
在景洲大厦实施小区资金业委会自管模式之前，一种名为“资金共管”的模式在罗湖区雍翠豪园实践了很多年。
雍翠豪园位于莲塘梧桐山边，2000年入伙，共有420户，首任“管家”是开发商下属的物业公司。2008年以前，雍翠豪园是罗湖出了名的“问题小区”，管理混乱、本体维修基金账面为零不说，物业公司经常向业主喊亏叫苦，双方关系紧张，政府相关部门调解不休。
“同样是2.5元一平方米的物业管理费，之前的物业公司每个月都喊亏，2008年底我们引进新的物业公司后，不但物管费没变，业主还享受到了更好的服务，现任管家该拿的酬金我们一分都不少地支付，这说明之前的物业公司不但没亏，还在我们小区捞了不少钱。”雍翠豪园业委会委员吴祥志表示，所谓“资金共管”，就是小区所有收入和开支由业委会与物业公司共同监管。
雍翠豪园的具体做法是，小区物管费、停车费、广告费、场地租金等小区所有收入，都必须首先进入业委会和物业公司的共管账户，所有支出都必须经过双方盖章，在银行输入双密钥才能支付。双方每月从共管账户里做资金分割：日常管理费用划拨给管理处账号；业委会经费划拨给业委会账号；维修基金划拨给本体金专户；停车位、广告费收入，增补划入本体维修基金。
在吴祥志看来，谁掌握着钱袋子谁就有话语权，过去，小区钱袋子由物业公司独掌，这对业主是不公平的。“当然，由业委会独掌钱袋子也不行，一旦业委会成员有私心，就会出大问题。所以，只有实行双方共管资金，才能真正实现业主和物业公司真正的公平。”吴祥志说。据了解，目前包括福田区长城二花园、天然居在内的多个小区都在实行“资金共管”模式，而且做了不少优化。
破题
探索物业管理改革
作为深圳最早的建成区，罗湖一直是全国物业管理改革的发源地和风向标。与此同时，罗湖也最早遇到物管方面的矛盾和纠纷，这些问题在罗湖区的信访投诉中占比不小，且呈逐年上升趋势。
为了破题，去年6月份，罗湖区物业管理改革正式启动，这也是罗湖区2015年重点改革项目之一。该项改革总共包含12项大的动作，其中，探索业主大会社团登记试点最受关注。罗湖区住建局的思路是，先在辖区物业管理区域中选取1～3家业主大会进行社团登记试点，通过不断探索实践，全面促进业主大会、业主委员会依法履行职责，依法承担起相应的法律责任。
参与业主大会法人化试点的三个小区已经确定，分别是万科天景花园、雍翠豪园和广岭家园，这也是罗湖的三个模范小区，业主自治意识和业委会能力都非常高。“目前三个试点小区已就业主大会法人登记的事项召开业主大会，均获得高票通过，接下来将按照程序向区登记管理机关申请登记。”罗湖区住建局相关负责人表示，深圳正在推进《深圳经济特区物业管理条例》的修订工作，深圳市住建局的想法是先在罗湖试点业主大会法人化，如果效果好就会纳入新的物管条例中，在全市进行推广。
说法
深圳大学法学院讲师尤乐：业主大会法人化 是唯一解决途径
深圳大学法学院讲师尤乐表示，目前绝大部分小区的公共资金都是交由物业公司代收代管，事实上，业主与物业公司只是单纯的雇佣关系，物业公司不具备保管小区公共资金的资格，唯一有保管小区公共资金资格的合法主体是业委会。因此，业委会和管理处共管小区资金只是权宜之计。
“无论是自管还是共管都存在风险，业主大会法人化才是解决物管矛盾和纠纷的唯一途径。”尤乐称，自治体现在于民主的追求和训练，若资源集合于个人之手，容易引发个人的权力的专断和专有，从而将自治演变为人治。同时，掌握权力的个人将基于授权关系的自治的代表，演化为个人或围绕权力周围群体的代表，是一种反民主的表现。
尤乐同时强调，无论是自管还是共管，都是业主自治的一种尝试和探索，其积极意义在于，可以通过这种探索倒逼政府尽快对业主大会实行法人化，法律关系理不顺，不利于实现社区自治，因此，政府必须提供法律保障。“在此前的很多场合，我都强调政府要尽快对业主大会实行法人化，说白了还是政府权力欲作祟。”尤乐直言。
最近几年的深圳“两会”上，不断有政协委员和人大代表提出，目前很多物业服务问题的根源在于业主大会和业主委员会不具备法人地位，而要解决这一问题，就必须修改现行的物业管理法规，降低业主大会和业主委员会成立的门槛，并赋予其法人地位，以真正实现住宅小区业主自治，更好地促进物业服务企业履约，提高服务水平。
本版采写：南都记者 叶淑萍