“以房养老”房屋估值百万月领养老金2200元

方力申

广州已可投保“以房养老”保险。目前，年龄在60-85周岁且持有房屋完全独立产权的广州老年人，可在幸福人寿保险有限公司广东分公司(以下简称“幸福人寿”)办理相关保险。该公司工作人员介绍，房屋经相关程序办理好投保手续后，会每个月向老人支付养老金。据统计，经今年5个月试点推广，截至8月底，幸福人寿该业务在广州等4座城市共有22户(32人)投保，广州首次签署此“以房养老”合约的是一对老年夫妇。
“以房养老”只针对年满60岁的老人
2014年7月中国保监会公布广州、北京、上海及武汉纳入“以房养老”保险试点，今年3月，幸福人寿经中国保监会批复后，成为国内第一个吃“螃蟹”的保险公司。
“以房养老”是一种商业养老保险产品，房屋是办理此保险的关键环节。“只有房改房、商品房才能申请做抵押登记，农村宅基地不在考虑范围内。”幸福人寿广东分公司业务人员介绍，“以房养老”产品针对的是年龄在60-85岁之间的老人，“如配偶在，夫妻双方都必须年满60周岁”。
工作人员还指出，如果房产仍有未还清的贷款，是不能办理“以房养老”业务的，因为未还清贷款的房产属于不完全产权，即该房产已处于抵押状态，是不能再进行抵押的。目前，广州市11区有此意向的老人均可咨询及办理相关业务。
投保后是否仍有回旋余地？相关工作人员介绍，在签订投保单至投保单生效之间有30天的“犹豫期”，如果投保人在此期间反悔，可办理退保手续。但该工作人员提醒，办理一项“以房养老”保险产品过程中涉及请律师、公证等费用，共计4000元左右，需公司和产品办理人各出50%；如果中途退保，该部分费用仍需由办理人承担。
估价500万房屋月领养老金1万多元
房屋产值如何评估？相关人员介绍，房屋所处地段和房龄都会影响估值，能够申请到有效保险价值的具体金额，需由具有国家认定资质的第三方机构进行房产价值评估后才可得出。这些机构可由公司提供，投保人选择，“这样咨询费用会低一些”。
相关人士表示，房屋的评估标准会参考市场价格。南都记者从权威渠道获悉，房子被评估后，每月给出的养老金额基于所抵押房屋的估价，并在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定。以一套估价400万元的房子为例，老人每月可领取养老金在8700元左右。如果是估价100万元的房屋，老人每月能领养老金2200元左右。“目前最多估价是500万元，每个月可领养老金1万多元。”
值得注意的是，如抵押房屋在投保人在世期间已超出70年产权，后续如产生费用及权属该由谁来办理？对此广东省律师协会房地产法律专业委员会律师章勋介绍，目前还未出台相关规定界定和明确，但他个人建议，保险公司应在合同中注明一旦发生此问题如何处理的事项。对此，幸福人寿工作人员回应，产权超出70年，公司仍将为投保人提供养老金，直至过世。如果抵押房屋遭拆迁，投保人须在10日内告知公司，投保人可选择退保或以拆迁后分配的新房屋进行抵押。
房价增长收益保险公司称不收取
如果投保人的房屋出现市场价格上涨，增值部分如何分配？有保险人士介绍，目前国家给出了两种方式：参与型产品，指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配；非参与型产品，指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。
对此，幸福人寿方面表示，最初的产品设计已考虑到房屋预期增值收益，在评估抵押房产价值时，会对价值增长部分调增养老金，提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内；其次，保险公司不参与分享房产增值收益，如果将来房价上涨，抵押房产价值的增长部分将全部归属投保人。这一方式保证了老人可终身领取固定养老金的同时，不受房价下跌的影响。
案例
失独老人少选“以房养老”
说物业在自己名下才踏实
广州首批签署此“以房养老”合约的一对老年夫妇，因女儿在国外，故房子没有传承的需要，如按月领取一笔养老金，会补贴不少费用，改善老年生活品质。
业内有人士表示，目前办理此业务的还是少数，广州是否需要此业务呢？去年广州官方数据显示，目前广州户籍老年人超133万，占户籍人口的16 .03%，其中独居老人11 .23万，占老年人口总量的8 .4%。但据了解，目前大多老人并不看好“以房养老”。
今年71岁的华叔(化名)是失独老人，他表示不会选择“以房养老”，重要原因就是他感觉房产是自己的根，不会抵押出去。另外他和老伴每月有几千元退休金，加上一些政府补贴，收入还算可观。加上他勤锻炼身体，现在精神状态也不错，所以不会考虑抵押房子来养老。
据华叔了解，不少失独老人不愿意住老人院，更倾向居家养老，而“以房养老”他们暂时还不能接受，用老人的话来说，自己年事已高，不知有多少岁月可以捱，能长命百岁固然好，假如身体不行，几年就走了，房子就送给保险公司了，心里多少有点不平衡。而他表示，广州本地人还是比较传统，感觉物业在自己名下才踏实，抵押给保险公司也不知会有什么变故。
他山之石
国外的“以房养老”
美国：美国政府和一些金融机构推出“以房养老”的倒按揭贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款；二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。
加拿大：超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万- 30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。
新加坡：60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。
日本：日本老龄化现象十分严重，“以房养老”也非常普遍。通常选用倒按揭形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。