北京杜绝地王产生 宅地出让全部限房价竞地价
据《经济参考报》报道，数天后，北京市将拍出8幅经营性用地，其中有4幅土地因含有住宅用地全部采取“限房价、竞地价”方式。这4幅土地包括海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地的海淀永丰18号地块、海淀永丰19号地块、海淀永丰20号地块和大兴区黄村镇兴华大街的大兴黄村21号地块。今年以来，北京已经多个月未有住宅用地供给。
在限房价上，海淀永丰的3幅土地标准类似，商品房均价每平方米不超过5.34万元，最高单价不超过每平方米5.61万元；而大兴黄村土地要求商品房均价每平方米不超过5.58万元，最高单价每平方米不超过5.85万元。
据悉，土地竞拍规则文件显示，在地价的限制上，卖地方设置了一个相比过去更为复杂的竞拍规则，包括设置上限、竞拍自持比例，来防止拍出地王。一位本地上市房企人士评价说，这是一道奥数题。据悉，一些准备竞拍的开发商为制定拍地方案请来了保险公司的精算师。
上述“限房价、竞地价”的4块地块，目前已进入挂牌进程。不过，经济观察报获悉：截至目前，多家有意拍地的开发商尚未对这些土地报价。实际上，往常的北京土地挂牌，开发商通常在现场竞价的一周前就完成报价。
前述土地竞拍规则文件显示，4幅土地采取的是“限房价、竞地价”，开发商要想顺利获取需要迈过数道门槛。
首先，4幅土地，政府均设定了一个报价上限。开发商的报价一旦高于价格上限，政府则宣布直接进入下一个竞拍环节。
接下来的环节是对某一地块住宅部分建面的自持比例进行竞拍。自持住宅商品房面积的起拍面积是住宅用地总建面的2%，开发商的竞拍阶梯必须是住宅总建面1%的整数倍，价高者得。但是一旦有两个以上的竞拍者都愿意100%自持。竞拍又将进入下一个环节——商办自持竞拍。
上述4幅土地中，海淀永丰19号、20号地块有商办部分，而海淀永丰18号地块和大兴黄村21号地块没有商办部分因此自动跳过这一环节。
在商办自持竞拍环节，同样，起拍面积是该地块商办部分总建面的2%，竞拍阶梯也是1%的整数倍，竞拍时间是5分钟1次，价高者得。但当有两家及以上开发商表示愿意全部自持商办部分。10天后，进入技术标竞选环节。
这轮竞选中，非常重要一点：若地上建筑面积≥10万平方米的商品房，需住宅产业化率≥60%；若地上面积≤10万平方米且地上建筑面积≥5万平方米，需住宅产业化率≥40%。
文件中还提及的三点指出：
一是若开发商想绕过竞拍自持商品房、自持商办房的竞拍，可直接提交商办、商品房均是100%自持的申请书，参与到高标准商品住宅建设方案投报阶段。
二是海淀永丰18号地块和大兴黄村21号地块交易规则相同，海淀永丰19号地块和海淀永丰20块地块交易规则相同，但前两者没有自持商办用地竞拍环节。
三是，政府尚未明确规定住宅自持部分的自持时间，而规定商办部分的自持时间是至少20年。
市场人士分析，在北京市政府执行严格房地产调控背景下，北京卖地的结局无非有四种：一：开发商触摸到最高价，商住和办公全部100%自持；二：开发商触摸到最高价，商住自持一定比例，不参与到办公自持比例；三：开发商触摸不到最高价就成交；四：流拍。
在北京土地市场5月出现0块土地供应背景下，出现结局三和结局四概率极小，最关键的是第二种结局。 支持一下 必须顶 顶的就是你 谢谢楼主啊！ 孜孜不倦， 吾等楷模 …………
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