专家解读“深八条”：未来房价上涨会得到有效控制
【有啥说啥-渭南论坛】深圳市房地产发展研究中心主任王锋
10月4日晚，深圳出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称“深八条”），对房地产市场进行调控。10月5日上午，深圳市房地产发展研究中心主任王锋博士接受记者专访，对“深八条”的内容、作用、意义进行了深入解读。
王锋认为，此次“深八条”政策跟以前出台的调控政策相比，内容非常丰富，从土地供应、土地出让方式优化、户型结构调整、限购、限贷、价格管理、市场秩序整顿等八个方面出台了很详细的政策。应当说，政府对此次调控政策的制定，是经过了长期精准和精细化的研究，相信对深圳房地产市场今后的稳定和健康发展，避免楼市泡沫扩大，保持房价稳定，一定会起到积极而重要的意义。
在解读“深八条”的内容时，王锋用“两个调整、两个限制、两个加强”12个字进行了概括。
两个调整：调整土地出让方式；恢复 “90/70”政策
王锋认为，“深八条”有两个重要的调整，分别是调整土地出让方式和恢复“90/70”政策。
首先，在土地出让方式方面，“深八条”有明显的调整。文件规定，对招拍挂出让的商品住房用地采取当溢价超过一定比例时，从竞价转为竞配人才住房和保障性住房的面积，这对于抑制高地价是比较有效的政策。开发商在竞地过程中因为没有限制，不断的失去理性，拍出高地价。这次调整后，当竞价超过一定比例的时候，竞配人才住房和保障性住房的面积，实际上对其带来多重压力：一方面是成本加大了，另一方面是商品房的利润降低了，这迫使房地产开发商需要很精细、很冷静、很理性的进行竞地，从而抑制地价过高、过快上涨。同时，通过这种竞配，也对深圳的人才住房和保障性住房给予一定的促进，深圳市在“十三五”期间要建设40万套人才和保障房，通过这种方式竞配了人才和保障房，也可以对深圳40万套人才保障房的建设目标给予支持。另一个方面，是提高了竞地保障金的比例，以前竞地保障金是出让底价的20%，这次提高到50%，如果发展商有违规资金来源的话，不但要取消竞地资格，还要没收竞地保障金，这样开发商势必要冷静、理性的进行竞地，不能出现违法违规的行为。
第二个调整是恢复了“90/70”政策。“90/70”政策对深圳来说是非常有效的政策，也是符合深圳实际的政策。深圳这个地方的房价比较高，一套住房的总价值要400万到500万元，很多普通居民家庭的压力是非常大的。世界上的大城市普遍都是这样的，因为大城市的房价比较高，所以普遍会出现户型结构比较适中、比较小，一般的豪宅不会在大城市市区出现，在这种情况下，中小户型住房在国际化大都市是一种普遍的趋势，香港商品房的平均户型如果折算成建筑面积差不多也就是40、50平方米。深圳这次户型调整的政策比较符合三口之家人均住房水平。现在市场上销售的住房，78%都是90平方米以内，90平方米以内的户型比较受欢迎。所以政府出台这样的政策，有利于引导中低价位、中小套型住房的建设，满足普通居民的住房消费。
两个限制：继续深化完善限购政策；明确差别化信贷政策
王锋认为，“深八条”还有两个重要的限制值得关注，分别是继续深化加强限购政策和明确差别化信贷政策。
第一个重要的限制是限购。王锋认为，在“3.25”新政中，深圳提出了深化限购政策，非户籍居民购房资格从缴满社保1年调整到缴满3年，这是针对深圳外来人口比较多、外来投机炒作比较严重提出的适合本市实际的政策。“3.25”新政实施以来，市场上仍然有一些外来的投机炒作者，通过购买房票或一系列违规行为获得购房资格。这次深圳把非户籍购房资格从缴满3年社保提高到缴满5年社保，这跟北京、上海现在的政策是一样的。对于深圳这样一个比北京、上海供求关系还要紧张、市场投机行为还要严重的城市，政府出台这样的政策是非常合适的。
另外，对于户籍居民家庭炒房也给予了一定的规范。这次政策中，对于户籍单身人士（含离异）限购一套住房，其他城市很少出台这样的政策。为什么出台这样的政策？今年一些城市离婚率较高，限购政策对非户籍实施严格限购以后，户籍人口成为购房主体，户籍家庭限购2套住房，这样势必有些人要通过离婚、结婚不断地获得购房资格来炒作楼市。这次通过增加相应措施，对“3.25”限购政策进行了进一步补充和完善。
第二个限制是差别化信贷政策。“深八条”提出的差别化信贷政策可能是全国其他城市所没有的，也非常符合深圳的实际。深圳这个城市市场化程度比较高，又是全国金融市场的中心，各类资金流入深圳的量非常大，再加上深圳的金融市场比较活跃，首付贷、众筹买房等一系列违规的东西也出现了，也确实对各种投机者炒楼提供了方便。在目前的货币政策环境下，为了抑制炒房者炒楼，“深八条”通过明确相关措施，坚决抑制各种类型的投资和投机需求。
在王锋看来，这次差别化的信贷政策体现了两个原则，一是认房又认贷，二是对于刚性需求、合理的改善性需求、投资需求进行了明确的界定，从各地出台的文件看，都没有像深圳这么明确、这么明晰。
两个加强：加强商品房销售价格管理；加强市场秩序的整顿
王锋认为，“深八条”中的两个加强体现在加强商品房销售价格管理和加强市场秩序的整顿两方面。
一是加强商品房销售价格的管理，也包括对于商务公寓价格的管理。价格管理这一块有相应的法律法规，比如说要进行价格备案，严格按照备案价格来进行销售，开发企业要明码标价、一房一价，等等。但在实际过程中，应该说一些企业利用政策在操作方面不完善的地方，频繁的进行提价，频繁的进行分期加推，实际产生了市场供求关系紧张、房价上涨的非理性预期。针对这种行为，“深八条”进行了规范，一方面备案价格要具体明确，而且要对备案价格的调整严格管理，不能通过频繁的调价来炒作楼市。另一方面在商品房和商务公寓的批准预售和现房销售备案过程中也要进行价格管理，防止发展商通过分期推售抬高房价。第三，在其他秩序管理方面还要进行管控。
第二个加强是关于市场秩序的整顿。关于市场整顿，“深八条”将其细分了好几类。第一类是房地产项目的交易秩序要整顿，主要是针对分期推售、制造恐慌性购房来抬高房价的行为。第二类是对于房地产金融市场秩序的整顿，这是针对首付贷、众筹买房这些问题，明确了金融监管部门要联合各有关部门对这一类行为进行打击。第三类是对于市场主体和中介行业加强整顿，有些中介行业通过借助资金池给一些消费者提供首付支持，实际上这都是违规的，这次政策对此进行了规范。
王锋认为，这些政策出来了以后，将对深圳楼市的各个方面都给予了全面、系统、明确、精准的规范，也便于各政府主管部门严格执法，避免房地产市场出现不规范和违法违规的现象。
未来房价上涨的势头会得到有效的控制
深圳未来房价走势如何？会对哪些群体带来影响？“深八条”对整个深圳的楼市会产生什么样的影响，哪些群体受影响会比较大？针对这些热点话题，王锋进行了一一解答。
“深八条”会对哪些群体带来影响？王锋认为，“深八条”对于投机炒作的群体影响比较大，但对于真正的刚需又是很好的保障，比如说像这次对于有过一套住房的，你再去买的话，都具有投资和投机的意图。深圳的住房资源紧张是大家都清楚的，一年才能供应几万套住房，市场有多大的销售量？很多人不得不跑到东莞、惠州去买，这种情况下，深圳的住房资源已经不单纯是市场资源，它往往变成了公共资源、公众资源。这种情况下，对于政府来说，最大的任务是要保证这种资源的公平分配，所以在政策上差别化对待是非常清晰的。你如果真的是没房，从来没贷过款，就是完全真实的刚性需求，必须要加大力度支持，按照3成的最优惠政策来执行；如果是改善的，肯定要放到次要位置，不能跟刚需一样，故首付提高到5成；投机就更不用说了，首付要7成以上。这次3成、5成、7成这么严格、细化的区别，我想政策的意图很明白，要先保证刚需，支持合理的改善，抑制投机需求，这一点是非常明确的。
“深八条”出台后，未来房价走势如何？王锋认为，从2006年开始，深圳经过了几轮楼市调控。但现在的环境跟早期是不一样的，土地资源更加稀缺，楼市供求关系更加紧张，市场投机炒作的治理难度更大。在这种情况下，即使出台更严格的政策，我觉得都不为过，哪怕房价出现了一定的下降，也是比较合理的。加强楼市调控，无论是对于经济的稳定、对于国家的安全，还是对于老百姓住房权利的保障，都需要出台更加严格的调控政策。
王锋分析，“深八条”实施后，交易量估计还是在低位徘徊。政策出台以后，一般对于市场来说都是观望气氛比较浓厚，这种情况下，很多人会放缓购房进度。对于房价，对于未来房价，价格继续上涨的势头会得到有效的控制，市场形势将趋于平稳。此外，深圳还有与其他城市完全不一样的因素，土地更紧缺，供求关系更紧张；从这次政策中可以看到，在需求方面的政策是比较多的，大多数政策都是在需求方面，这也是在供求关系紧张、供应能力有限的情况下，平抑房价的有效措施。记者 徐强 闻坤 围观来了哦才
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