楼市狂飙潮 为什么深圳上涨最多？
【有啥说啥-渭南论坛】[摘要]因为深圳有八百多家中小板企业、五百多家创业板企业。2016 年春节以来，长三角房地产市场以上海为龙头，出现新一轮飙涨。" 众筹买房 "、理财资金，以及 " 首付贷 "、零首付等金融杠杆进入楼市，使这轮行情显得更加狂热。
" 首付贷 "、过桥贷等金融产品引发了对中国版 " 次贷 " 危机的担忧，随之被叫停，上海与深圳也相继出台了旨在为楼市降温的新政。归根结底，楼市热还是因为过剩的货币没有其他投资渠道。
2016 年 3 月 25 日，上海、深圳两地相差 12 小时，先后推出了 " 楼市新政 "，试图为 2015 年以及 2016 年春节后的一线城市楼市价格猛涨，踩下刹车。
在上海，新限购令的内容包括：非本地户籍家庭购房缴纳个税社保的年限从累计 2 年以上，变为连续缴纳 5 年及以上，也就是说 5 年之中从未离开上海工作的非户籍家庭才有资格买房；对于拥有 1 套住房的居民家庭，购买普通自住房首付款须付 50% 以上，非普通自住房首付 70% 以上，并且不得外借首付款，否则被视为失信行为记录在册。
在上海早上 10 点公布新政后，深圳在当日夜间 10 点也出台了新政，但限购力度不如上海大。深圳市规定，如果不是本地户口，须缴满 3 年社保或纳税证明才能买房，此前是 1 年；如果想买二套房，首付最低要付四成，此前是三成。
在新政出台前几天，上海楼市上演了 " 最后的狂欢 "：上海房地产交易服务网显示，3 月 24、25 日两天，上海累计签约一手房套数达到了惊人的 4205 套，创近年来的最高纪录。
楼市再狂飙
2016 年春节一过，长三角楼市在上海的 " 龙头 " 效应下，热度陡升。
与上海西北毗邻的江苏省昆山市花桥镇，从上海涌来的看房客把这里的新盘售楼大厅围得水泄不通。这里靠近上海的新盘价格大约在 1.4 万每平米，又在以每周加 1000 的速度上涨。
一两周后，如果再来这里，楼盘门口的销售人员会告诉你目前没房子卖，如果你说你已经认筹过了，他们会为你叫好，" 买到就是赚到！"
认筹，是指开盘前，购房者先付 1 万到 3 万不等的认筹金，得到开盘时选楼层的名额，开盘当天再去随机选号。
同在长三角经济圈的江苏省会南京，也是一派火热景象。
南京楼市的资深观察者丁默（化名）对南方周末记者描述，春节后南京的房子供不应求，以致相关部门专门发文，说南京出现了阶段性、局部式 " 房荒 "。
" 房子供不应求，抢房、房价上涨，成了南京楼市的主旋律。" 丁默说。2015 年，南京出现了 19 块 " 地王 "，地价比房价高，面粉比面包贵，加速了公众恐慌，带动周边楼盘价格上涨。
上一次出现这样的热卖局面，还是 2009 年 " 四万亿 " 政策出台时，全国房价普涨。但 2010 年以后，楼市出现了分化，三四线城市涨不动，一二线城市持续涨，" 虹吸 " 效应使更多资金从三四线进入了一二线城市。
国家统计局发布的数据显示，2016 年 1-2 月，全国商品房销售面积同比增长 28.2%，增速比去年全年提高 21.7 个百分点。从金额来看，商品房销售额 8577 亿元，增长 43.6%，其中住宅销售额增长 49.2%。
其中，上海楼市的增速可谓是一枝独秀。
中原地产提供给南方周末记者的最新数据显示，上海二手房 2016 年 1、2 月的成交套数分别是 4.4 万套和 2.7 万套，网签均价在 2.6 万元每平米左右。一手房成交面积，自 2015 年 4 月起一路上行，在 2015 年 12 月达到最高点 188.6 万平方米，成交均价在一年内由 2.9 万平方米爬升到了 3.6 万平方米。
在浦东，陆家嘴集团开发的一套新楼盘，2015 年 3 月以 3.1 万 -3.5 万每平米的价格通过中介售卖，购房意向金 10 万元。而后，随着楼市疯涨，开始拖延与已付意向金的购房者签署协议，并试图劝退。一年后的 2016 年 3 月，该楼盘的售楼网站参考价已经涨到了 5.2 万。
同在浦东的二手房交易市场，龙阳路的万邦都市花园，一户卖家因为看房者太多，以 10 万为单位跳价，最终一天之内涨了 60 万。
准备在浦西购买婚房的王涛（化名），过年前后看了三套二手房，最终全都以房东不卖而告吹，房东们在坐等涨价。很多房东是卖小房换大房，他看好的房子变卦或涨价了，自己手上的就相应地要 " 捂着 " 或涨价。
其中有一套约 300 万的房子，七八拨人想买，房东提价 5 万，走掉一些人，而后提了 10 万，还是留下了两个买家，房东实在不好意思再加价，说 " 你们抽签吧，抽到谁算谁的 "。
" 太疯狂了，" 王涛说，" 感觉跟买白菜一样，现在上涨的趋势让人根本就喘不过气来。爸妈一辈子攒了几十万，一个礼拜内就可能完全蒸发了。"
杠杆市
自打女儿开始买房，王涛的母亲也变成了楼市甚至金融市场的研究者。她一般不喜欢发消息，买房期间却信息不断，比如 " 中国买房让你感受到了什么是资本的贪婪，是书本知识与现实的最好体验 "。
" 资本的贪婪 "，是老百姓对这轮楼市上涨的朴素归因，其最主要的依据，是众筹买房的出现，以及 " 首付贷 " 等金融杠杆的入市。
王涛的母亲说，她看到一些人每人凑三五万，众筹买了 325 套房子。
深圳链家二手房研究院总经理肖小平告诉南方周末记者，这种玩法有两种情况，一种是几个朋友共同出资，大家商量好房产证写谁的名字，或者找人代持就行，具体什么时间卖房，大家商量；还有一种是互联网众筹，比如深圳成立了一家公司叫拼房网，以公司的方法运作，同样有一个物业代持人，卖房时间会明文约定，比如投资一年为限。
更花哨一点，在上海等城市，出现了以买房之名、行投资之实的资产管理公司，搞所谓的 " 房地产金融创新 " 或是房地产的 " 资产证券化 "。其玩法是，开发商建好房子后，暂时不卖出去，转手卖给投资公司，并承诺一段时间后溢价 15% 回购。这家投资公司则把这些房子包装成 " 理财产品 "，以更低的收益转让给理财的老百姓，并告诉投资者，这些理财投资是有房地产抵押的，比一般理财靠谱。
然而一旦房子不好卖，开发商不再还投资公司的钱，投资公司就会无法偿还投资人的本金。今年 2 月，上海鑫琦资产 19 亿兑付危机，就是这样发生的，这一事件至今仍未了结。
比起上面的玩法，今年一线城市 1-3 月的楼市热潮中，" 首付贷 "、零首付等金融产品的出现，更引起了公众的恐慌。
2 月开始，国家政策放低了购房首付的比例。规定在不实施 " 限购 " 的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为 25%，另外可向下浮动 5 个百分点，这就表明最低首付款比例能降至 20%，即对于一般的购房者，贷款杠杆比例最高能达到 5 倍。
而 " 首付贷 " 是指这 20% 的首付，也可以向其他机构借钱。比如，如果借了首付款一半的首付贷，购房者的杠杆比例就从 5 倍升到了 10 倍。因此首付贷被称为 " 楼市配资 "，它的风险在于利息高、周期长，借款人的还款压力大，如果是一成首付即 10 倍杠杆，楼市下跌 10% 就会出现资不抵债的情况。
" 首付贷 " 出现在楼市渐入狂热的市场环境下，开展此业务的，有房地产开发商、房产中介、P2P 理财公司，甚至信托公司、保险公司等。
盈灿咨询联合网贷之家为南方周末记者提供了这样一组数据：不完全统计，有 50 多家 P2P 网贷平台出现过 " 首付贷 " 标，目前有 20 家 P2P 网贷平台对接 " 首付贷 " 资产为主要业务。
据媒体统计，2015 年首付贷产品约 29.9 亿，且主要在二三线城市。
据南方周末记者了解，有信托、保险公司也介入到了首付贷业务。一位刚刚在上海买房的购房者透露，有中介公司介绍了跟一家大型知名保险公司配资的方法：用保险资产管理的钱去借首付贷，中介给保险公司担保。
社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立告诉南方周末记者，首付贷规模是每家机构自己报的数字，不一定真实，" 就像前段时间的股市，场外配资是券商的生财之道。"
就在 " 首付贷 " 在民间如火如荼时，3 月初，深圳、北京等地都对 " 首付贷 " 进行了排查。3 月 12 日，两会的记者招待会上，央行行长周小川第一个回答的就是关于首付贷的问题：" 对于银行来说，必须了解你的客户，客户的首付是不能借的。如果首付是借的，客户整个借款和自有资本的比例实际上就变了，未来的偿还能力也就变了。"
随着政策风向的变化，南方周末记者观察到，在一些大型公司的金融产品中，" 首付贷 " 一栏被标注 " 已叫停 "。3 月 25 日上海出台的楼市新政明确规定，" 严禁房地产开发企业和房地产中介机构从事‘首付贷’、过桥贷等场外配资金融业务 "。
货币追逐房子
在南京，丁默观察到近期南京楼市疯涨的重要原因，是全国各地的资金都来南京炒房了，特别是去年 7 月获批的江北新区的房子，投资客超过 50%，有些楼盘甚至高达 80%。" 实际上是一种货币现象，用无限的货币追逐少量的房子。" 他说。
中原地产中国区副总裁刘天旸对南方周末记者说，上海楼市在 2014 年交易比较差，2015 年的上涨属于一些被压制的需求释放了出来，随着 "3·30 新政 " 出台，有一波井喷行情。他认为，在传统投资的四种渠道中，除了地产以外，外汇、债市和股票市场都出现了问题，现在反而是流动性最弱的房地产吸引了大量资金进入。
肖小平也同意这一说法，他认为，房地产价格上涨是社会财富积累到一定程度后大家观念的变化，" 以前如果手上有 100 万存款，会很开心，但现在如果有 100 万的现金存银行，会睡不着，一方面是担心通胀，财富缩水；另一方面身边很多人都在各种增值，自己不动就会被抛下。虽然房产不算一个好的投资渠道，但收藏品、股市、基金、贵金属、稀有金属 …… 通通比房产更不靠谱。"
世联行集团副总经理袁鸿昌对南方周末记者表示，本轮上涨是价值规律在发挥作用。苏州、杭州、南京等长三角城市房价的上升，主要原因不是上海的带动效应，而是城市本身的价值。
而尹中立的看法则不同，他认为一线城市从去年以来的房价上涨，主要是受股市因素的刺激。
为什么深圳上涨最多？因为深圳有八百多家中小板企业、五百多家创业板企业，深圳财富最大的受益者就是深圳楼市。去年创业板涨幅 85%，中小板涨幅 54%，" 这部分股票市值增加了约 10 万亿，其中溢出几千亿元就足够使深圳房价飙升了。上海去年涨幅不大，因为它是主板市场，财富的增加在楼市的体现并不明显。"
另外，尹中立认为，今年是货币信贷政策的调整，也是楼市上涨的重要原因，" 尤其是 1 月份 2.5 万亿的新增贷款，对市场的刺激是巨大的。根据市场经验，一旦货币信贷放水，房价立刻会上涨。"
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【延伸视频】深圳加入一线楼市调控 二套房首付门槛提高
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