大型房企的北京挑战:多元化或是唯一路径
1月7日下午,北京北三环蓟门桥海德公园样板间,举行了一场业内小型讨论会。亚豪市场总监郭毅形容,2014年北京“限购”主基调未变,大量自住型商品房上市,对普通住宅市场产生了极大的冲击。这两项政策对2014年北京楼市的影响较大,虽然其中穿插了信贷放松、降息等定向宽松的房地产新政,但难改年度成交低迷的颓势。
尽管如此,2014年北京保利销售额仍达到112亿,超过一家中小型房企一年的销售额。据了解,保利地产总部对北京公司的要求是,业绩上保持在第一梯队,并考量品牌发展的影响力以及所占市场份额。同时北京公司还要承担一些产品创新的责任,包括试水养老产品等。
保利北京公司在第一阵营的房企中具有相当大的典型性,和它最为相似和接近的是北京万科。其他大型房企若加大在北京地区的布局,也将面临相似的问题。
北京房企销售排行榜前十名的座次,每年都不固定。比如,2014年的冠军是万科,2013年的冠军是融创。这从侧面反映出竞争的激烈程度。若想占据排行榜前十名,取决于之前拿地的数量。而北京的土地市场,并非有钱就可以“任性”。
开发商常形容自己是“靠天吃饭”。地块所在位置、属性,都是开发商被动接受的。从成交结构来看,2014年北京成交的141宗土地当中,宅地成交52宗,占比37%,较上年减少22宗;商业地块累计成交44宗占比31%,规划总面积达564万平米,比上年增加85万平米;剩下的45宗则为工业用地,占比32%。住宅、商业、工业用地所占比重基本持平。
北京实行“自住房”政策以来,很多地块包含“自住房”的配建。为了提升利润,开发商不得不将商品房部分建成高档住宅以提高利润率。有业内人士形容这是被“豪宅化”。
高地价也吓走了一批手握重金、虎视眈眈的房企。尽管2014年北京土地成交数量比2013年减少73宗,但1916.9亿元的土地成交总金额,比火热的2013年还高出95亿元,再创历史新高。
世茂集团副总裁蔡雪梅在接受21世纪经济报道记者采访时表示,高地价极大地考验着开发商的产品打造能力。世茂房地产也一直想在北京拿地,但认为北京的地价包含不理性的成分,所以特别谨慎。
聚集了全国最好的教育、医疗资源,拥有2000万人口的北京,从来不缺乏需求,但房企生存考验异常残酷,它或许是最后一个放松限购的城市。
从最近数年房地产市场发展轨迹来看,政策变动对于量价的影响尤为深刻。亚豪机构分析,2011年北京以限购为主的调控政策出台之后,当年成交出现探底,并引发“降价潮”的出现。随着大量项目的“以价换量”,2012年成交大幅回升,但当年成交均价回落。到2012年底,房价再次出现“起势”,为抑制这一现象,主管部门再发“限价令”,直接导致2013年供应低迷,而供应不足使得北京当年成交再度下滑,但房价仍大幅上涨。进入2014年,限购对于市场的收紧状态已近临界点,全国二三线城市陆续取消,但北京虽然有信贷放松、普宅标准调整等定向放松政策,年底出现翘尾行情,但全年的表现依然不尽如人意。
想保持在房企第一梯队,必须学会多元化生存的能力。既会建住宅,也能盖写字楼。既能从普通住宅中挤出利润,也经得起高端住宅较长去化周期的考验。不仅北京保利这么认为,万科北京公司也曾提出相似的看法。
2014年,北京保利旗下十盘联动,这些楼盘几乎包括住宅市场的所有业态,有顶级豪宅的保利海德公园、保利东坝项目,有属于改善性住宅的保利融创枫丹壹号、首开保利熙悦诚郡,有属于首次置业的保利春天里、保利首开熙悦春天、保利罗兰香谷二期,还有属于城市高端商用物业的保利国际广场、保利通州项目,甚至还有保障房项目。
值得注意的是,尽管北京房地产市场2014年表现低迷,高端项目却量价齐升。据郭毅透露,北京总价3000万元以上的顶级豪宅,成交量同比增长21%,成交价格同比上涨10%。其中,位于北三环蓟门桥的保利海德公园单盘贡献签约销售额21.91亿元。
讨论即将结束之时,微信朋友圈里传来消息,华润、首开、平安联合体战胜住总、保利组成的联合体等多家公司,经过53轮厮杀,以86.25亿元夺北京新总价地王。
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