楼市5大特征 限购城市只剩5个
前言：2014年中国房地产市场以5月份为界，呈现迥然不同的“风景”：5月份之前，延续上年的高歌猛进；5月份之后，“新常态”的重要特征之一开始显现，那就是从高速增长转为中高速增长。往年轻轻松松便可完成全年销售任务的龙头房企们，在这一年或多或少都遭遇挫折。即使是北京这样楼市最为坚挺的地区，住宅成交量也创下数年来的新低。显然，中国房地产业不可避免地步入转型期。
实际上，中国新一代领导集体今年已经以“新常态”定义了当下的中国经济发展阶段。而对于房地产行业来说，这个定义也恰如其分。
习近平总书记最近指出了“新常态”的几个主要特点，包括速度——“从高速增长转为中高速增长”，结构——“经济结构不断优化升级”，动力——“从要素驱动、投资驱动转向创新驱动”。
对此，有专家表示，中国房地产市场已经度过居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代，开始进入居民理性消费、企业理性开发和产品质量不断提升的时代。企业的优胜劣汰、兼并重组和互联网的普及，将进一步推进房企转型和创新。
最新数据也显示，2014年1月份-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速比1月份-10月份回落0.5个百分点；全国房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%。不过，虽然房地产投资增速等核心数据出现放缓迹象，但实际的总体增量依然可观，整个行业也还有巨大发展空间等待人们去挖掘。
此外，楼市调控政策在2014年也发生了重大变化，行政干预手段开始逐步退出，尤其是自2011年开始在全国范围内实施的限购政策，截至目前只剩下5座城市仍在执行。而这，无疑有利于推进房地产的进一步市场化。
可以说，中国房地产行业在走过了初期高速发展的“黄金时代”后，正在变革中步入“新常态”。从业者们也已经做好了为此改变的准备，部分企业为了抢占未来数年的行业制高点，已经提前展开行动。就像万科高级副总裁毛大庆所言，“变者，天下之公理也。为之，则难亦易；不为，则易亦难”。相信我国的房地产市场也会在这一场变革中，走向更加理性和成熟的新阶段。
楼市调控告别“一刀切”
限购城市只剩5个
限购松绑、调整公积金使用门槛、购房及契税补贴……自2014年楼市急速转冷以来，地方政府纷纷出台救市措施，刺激市场回暖；同时，金融管理部门对住房信贷政策也进行了微调；中央层面也明确提出“稳定住房消费”，并要求加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。
面对楼市的迅速变化，2014年楼市调控也出现了由紧转松的情况。有业内人士称，现实压力导致政府出台一些政策来缓解楼市压力，相关政策势必由之前的遏制房价疯长，转变为刺激楼市回暖。
在房地产仍是支柱性产业的背景下，萎靡不振的楼市，已让不少地方政府火急火燎。而对楼市成交抑制作用最大的限购，也成为地方政府的“眼中钉”。
自6月底呼和浩特市率先宣布取消限购后，各地方政府便纷纷跟进，仅一个多月的时间里，相继又有36个城市以不同的方式对限购政策进行了调整。截至目前，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚之外，46个限购城市当中，41个已正式取消或变相放松了限购。
除取消限购之外，财政金融政策紧随其后而来，显示出了极强的威力。
9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了与自住需求密切相关的房贷政策，其中包括对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。多套房在非限购城市结清贷款也可以发放贷款；增强金融机构个人住房贷款投放能力；继续支持房地产开发企业的合理融资需求。这个后来被称为“930”新政的措施，被市场公认为是今年对楼市影响最大的一个政策。
10月9日，住建部、财政部、央行三部委又联合下发了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，内容包括放松公积金贷款条件、推进异地贷款、降低中间费用三项内容。以提高住房公积金缴存职工住房消费能力，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房。各地随后迅速跟进，据不完全统计，截至目前，济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等超过30个城市都对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。
同时，通过财政补贴手段鼓励购房的地区也在不断增加。其中江西省《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》规定，各地可对二手房交易应缴纳的契税、营业税给予适当补贴；江苏省则对于购买成品住房且属于首套住房的家庭，由当地政府给予相应的税费优惠政策支持；沈阳也在冬季房展会期间推出16项优惠政策，其中多项政策惠及购房者。此外，尚未取消限购的北京、上海，也通过大幅度调整对普通住宅总价认定标准的方式，刺激改善型需求入市。
而另外一剂楼市强心剂则当属央行的不对称降息。11月21日，央行发布通知称，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。有业内人士当时就指出，对于房地产业的影响来说，货币手段历来是刺激市场需求的最有效工具，此次降息将成为市场加快库存去化的重要利器。
年内刚刚上任的住房和城乡建设部部长陈政高在总结今年的政策时也称，“2014年以来，房地产市场迅速变化，住房和城乡建设部会同或配合有关部门，强化地方调控主体责任，及时调整了限购、差别化信贷等方面的政策，支持居民合理的住房消费，总体上保持了房地产市场平稳运行”。此外，住建部新闻发言人倪虹近日表示，用市场的手段调控房地产市场将是下一步调控的主要方向和手段。即政府做好政府的事，市场发挥经济规律做好市场的事情。
房企海外投资井喷
今年有望超300亿美元
2014年楼市的表现直接击穿了房地产企业最差的预期，就连一向看多的任志强，近期也一反常态地发表看空的言论。为了维持业绩的稳步增长，房企纷纷加大海外投资的力度，以填补国内市场下滑带来的损失。
有机构报告显示，近年来中国已成为全球资本输出大国，对外房地产投资增长迅速。2014年全年，中国跨境房地产投资额则有望超过300亿美元，超过此前数年海外房地产投资的总和。
今年以来，万科、碧桂园、万达、绿地、首创、新华联等企业在海外市场动作频频。其中，新华联在今年1月份，相继敲定了在韩国济州岛和马来西亚新山市伊斯干达开发区的项目；碧桂园今年2月份斥资7300万元在悉尼拿地，正式进军澳大利亚市场；同月，万科在美国纽约曼哈顿的首个项目列克星敦大道610号举行了动工典礼。
而对外投资规模最大的两家房企，无疑当属绿地和万达。
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市场真是变化万千
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